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房价涨幅节节高，十一楼市调控忙 —— 房地产调控政策点评总结

一、政策出台背景

2016年上半年，我国房地产市场销售回暖带动房价持续上涨，百城住宅价格指数同比增幅持续扩大，二季度以来保持两位数增长，9月同比涨幅达16.64%，环比涨幅为2.83%，创2011年6月以来新高。一线城市率先出台调控政策，8月后政策效应传导至二三线城市，部分核心二线城市如厦门、合肥、南京、杭州等房价涨幅显著，成为调控重点。

从全国房价涨幅地图看，京津冀、长三角、珠三角地区的一二线城市涨幅领先，而部分非核心二三线城市涨幅相对平稳。房价过快上涨引发投资性购房需求旺盛，开发商加大一二线城市土地投资，导致房地产投资过热，影响实体经济资金配置及企业与个人杠杆水平。

二、十一期间调控政策情况

政策内容概览

• 限购限贷为主：21个一二线城市出台调控政策，主要集中在限制多套住房购买、提高首付比例、暂停三套贷款等方面。
• 房价备案制度：合肥、无锡、苏州、北京、福州、东莞、珠海、天津、南昌、上海等城市实施房价备案管理，要求在售房源明码标价且不得高于备案价格。
• 土地政策调整：部分城市增加住宅土地供应、设定土地出让最高限价、缩短土地出让金支付期限、提高土地竞买保证金比例等，以控制土地价格，稳定市场预期。
• 公积金政策收紧：部分城市调整公积金贷款首付比例和额度，限制重复使用公积金贷款。

调控地区与力度

• 调控区域：主要集中在房价上涨较快的一、二线城市，如深圳、北京、厦门、南京、苏州、合肥、东莞、无锡、郑州、武汉、济南、南昌、天津等。
• 政策力度：相比2014年前全国47个限购城市，此次调控政策相对温和，更侧重“因地施策”，为房地产市场平稳去库存提供窗口。

三、调控政策对房地产市场的影响

1. 抑制房价过快上涨

• 需求端：通过限购、限贷等政策抑制投资性购房需求，降低市场炒作空间。
• 供给端：部分城市增加土地供应、设定土地出让限价、缩短支付期限等，旨在稳定土地价格，缓解房价上涨预期，从而抑制房价过快上涨。

2. 加速销售端调整回落

• 房地产销售端已见顶回落，政策收紧将进一步影响购房者预期，推动销售面积增速下行。
• 从历史经验看，调控政策收缩阶段销售面积增速通常出现下滑，此轮政策虽为区域性，但对全国市场仍有一定传导效应。

3. 需求外溢与三四线城市影响有限

• 一、二线城市限购限贷政策升级，将部分购房需求外溢至周边三、四线城市。
• 但三四线城市普遍库存高、刚性需求不足、人口吸纳能力弱，调控政策对其影响较小，难以显著带动销售。

四、关键城市政策要点

五、总结

此次十一期间房地产调控政策主要集中在房价上涨较快的一、二线城市，政策内容以限购、限贷为主，同时加强房价备案和土地供应管理，旨在抑制房价过快上涨、稳定市场预期、促进房地产市场平稳健康发展。调控力度较以往有所缓和，但对核心城市房价上涨具有明显抑制作用，部分城市需求外溢至周边三四线城市，但对其他三四线城市影响有限。政策执行效果将取决于地方政府的落实力度与可操作性，对全国房地产市场去库存和销售端调整具有积极影响。