> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 越秀地产（00123.HK）经营性现金流改善及销售表现分析总结 ## 核心内容概述 越秀地产（00123.HK）于2026年9月1日发布中期业绩报告，显示公司在经营性现金流方面实现大幅改善，同时销售排名保持在行业第八位。尽管面临结转毛利率下滑和销售规模收缩的挑战，公司仍维持“买入”投资评级，预计未来三年业绩将逐步企稳回升。 ## 主要观点 - **经营性现金流改善显著**：2026H1经营性现金流达137.7亿元，较2025H1的41亿元大幅提升，主要得益于拿地支出的大幅压缩。 - **销售规模逆势提升**：2026H1合同销售金额为505.1亿元，同比减少17.9%，但全年千亿目标已完成约50.5%。 - **销售区域集中度提升**：核心六城（北上广深杭蓉）销售贡献占比达84.5%，大湾区占42%，华东占26%，区域集中度进一步增强。 - **投资策略聚焦核心城市**：上半年新增6宗地，总建面68万方，权益投资额70亿元，96.8%集中在核心六城，显示公司对高能级城市的高度关注。 - **融资成本创历史新低**：有息负债加权平均借贷成本同比下降25BP至2.91%，融资环境持续优化。 - **资产处置回笼资金**：上半年通过出售南沙IFC、智谷/云谷产业园、毕节酒店及康养业务回笼资金44.6亿元，有效改善现金流。 - **中期派息比率稳定**：中期派息为0.009港元，派息比率维持40%不变，显示公司对股东回报的承诺。 ## 关键信息 ### 财务表现 | 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |--------------|-------|-------|-------|-------|-------| | 营业收入（百万元） | 86,401 | 86,457 | 82,836 | 80,934 | 79,118 | | YOY(%) | 7.7 | 0.1 | -4.2 | -2.3 | -2.2 | | 净利润（百万元） | 1,040 | 55 | 474 | 710 | 845 | | YOY(%) | -67.3 | -94.7 | 761.4 | 49.7 | 19.0 | | 毛利率(%) | 10.5 | 7.8 | 8.0 | 8.6 | 9.6 | | 净利率(%) | 1.7 | 2.1 | 1.4 | 1.8 | 2.1 | | ROE(%) | 1.8 | 0.1 | 0.8 | 1.0 | 1.1 | | EPS(元) | 0.30 | 0.02 | 0.14 | 0.20 | 0.24 | | P/E(倍) | 10.1 | 191.0 | 22.2 | 14.8 | 12.4 | | P/B(倍) | 0.2 | 0.2 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | ### 股票信息 | 指标 | 数值 | |------------------|------------| | 当前股价（港元） | 3.020 | | 一年最高最低（港元） | 5.430/2.960 | | 总市值（亿港元） | 121.57 | | 流通市值（亿港元） | 121.57 | | 总股本（亿股） | 40.25 | | 流通港股（亿股） | 40.25 | | 近3个月换手率(%) | 15.85 | ### 投资策略 - **销售策略**：公司通过“以价换量”策略加速存量去化，持销项目占比从48%提升至81%，新开项目占比降至19%。 - **投资策略**：上半年新增项目集中在核心六城，权益投资额占比高达96.8%，土储区域集中度进一步提升。 - **资产结构优化**：通过出售非核心资产回笼资金，优化资产结构，增强流动性。 - **融资成本下降**：加权平均借贷成本降至2.91%，融资成本首次突破3%，显示融资环境改善。 ## 风险提示 - 政策调控风险：房地产行业仍面临政策不确定性。 - 销售回款不及预期：销售节奏或受市场环境影响。 - TOD项目开发进程不及预期：影响未来项目收益和现金流。 ## 投资评级说明 - **证券评级**： - **买入(Buy)**：预计相对强于市场表现20%以上； - **增持(outperform)**：预计相对强于市场表现5%~20%； - **中性(Neutral)**：预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动； - **减持(underperform)**：预计相对弱于市场表现5%以下。 - **行业评级**： - **看好(overweight)**：预计行业超越整体市场表现； - **中性(Neutral)**：预计行业与整体市场表现基本持平； - **看淡(underperform)**：预计行业弱于整体市场表现。 ## 总结 越秀地产在2026年上半年展现出经营性现金流显著改善和销售排名保持行业第八的积极表现，尽管面临毛利率下降和销售规模收缩的挑战，但其通过优化资产结构、聚焦核心城市投资和提升存量去化效率，为未来业绩回升奠定了基础。公司维持“买入”评级，预计未来三年净利润将逐步增长，PE估值逐步下降，投资价值显现。