房地产行业新模式探索、展望与投资系列报告（3）：房地产调控如何“松”？七次调控复盘启示-20220212-华安证券-60页_6mb

房地产调控如何“松”？七次调控复盘启示

核心内容

本报告对2005年以来的七次房地产调控周期进行了系统复盘，总结了调控政策的演变路径、调控手段及效果，并对未来房地产调控趋势进行了展望。报告指出，房地产调控政策已形成清晰、可追踪的脉络，当前调控已进入松动阶段，但整体仍较为严格。

主要观点

• 调控脉络清晰：房地产调控政策经历了从收紧到放松的完整周期，当前处于第三个大周期从收紧向放松转换阶段。
• 政策重心转移：调控政策收紧通常从需求端开始，而放松则以需求端为主，供给端同步跟进。
• 调控工具多样化：需求端调控手段包括首付比例、房贷利率与额度、购房资格限制、交易税费等；供给端则涉及土地供给、融资渠道、保障性住房供应等。
• 放松时间有限：预计本轮调控放松将持续6个月至12个月，不会超过年底，主要以地方政策为主。
• 政策效果差异明显：一线城市与三四线城市因房价分化，调控政策力度不一，一线城市可能通过“变相”放松限购，二三线城市则可能小幅放松。

关键信息

• 政策放松重点：主要集中在贷款利率加点调降、限购政策小幅放松，首付比例调降尚待观察。
• 风险提示：包括政策解读偏差、市场学习效应、房产税政策预测偏差等。
• 未来展望：政策工具箱已储备房产税扩大试点，若房价过快上涨，可能通过房产税控制房价；若房价持续弱势，则可能采取更宽松的征管政策。

七次调控复盘

1. 2005年3月至2008年10月：高房价、高通胀下政策开始收紧

• 调控手段：首付比例和税费。
• 政策效果：抑制房价过快上涨。
• 经济背景：经济高速增长、外汇储备扩张、CPI持续上行。
• 政策影响：房价在2007年10月后开始走弱，房地产市场整体调控效果欠佳。

2. 2008年10月至2009年12月：经济危机下调控政策短暂放松

• 调控手段：全面放松需求端政策，包括首付比例下调、房贷利率优惠、交易税费减免。
• 政策效果：鼓励购房需求，房价快速反弹。
• 经济背景：全球金融危机冲击，经济增速放缓。
• 政策影响：信贷支持迅速拉高房价，市场预期回暖。

3. 2009年12月至2014年9月：“四万亿”刺激后收紧地产调控政策

• 调控手段：限购政策、交易税费上调、房产税试点。
• 政策效果：抑制房价过快上涨。
• 经济背景：经济由复苏走向过热，通胀压力显现。
• 政策影响：房价有涨有跌，市场逐步走向分化。

4. 2014年“930”至2016年“930”：去库存主导下地产调控大放松

• 调控手段：放松二套房贷认定标准、推进棚改、降息降准。
• 政策效果：刺激需求，房价快速上涨。
• 经济背景：稳增长压力加大，房地产库存快速累积。
• 政策影响：政策放松后房地产指数与住宅价格同时见底反弹。

5. 2016年“930”至2020年1月：“房住不炒”开启新一轮全面地产调控

• 调控手段：加强限购、限制二套房贷、收紧融资政策。
• 政策效果：抑制投机性购房，房价涨跌幅出现波动。
• 经济背景：经济增速放缓，政策强调“房住不炒”。
• 政策影响：房地产投资增速逐步低于GDP增速，市场进入调整期。

6. 2020年2月至4月：新冠疫情下货币宽松带动地产短暂回暖

• 调控手段：政策微调，货币宽松。
• 政策效果：房地产指数与住宅价格环比同时见底反弹。
• 经济背景：疫情冲击下，政策采取纾困不刺激的态度。
• 政策影响：需求积压集中释放，房价环比明显上行。

7. 2020年5月至2021年10月：“三线四档”下地产调控再次升级

• 调控手段：融资限制、房贷利率收紧、限购政策维持。
• 政策效果：市场迫近“冰点”，房价环比快速下降。
• 经济背景：经济增速下台阶，房企债务问题频发。
• 政策影响：政策工具箱储备了“房地产税扩大试点”，可能与房价走势挂钩。

总结

房地产调控政策已形成清晰脉络，当前调控已向松调整，但整体仍偏严。未来政策放松主要以地方为主，集中在贷款利率调降和限购小幅放松，首付比例调降尚待观察。政策工具箱已具备“房地产税扩大试点”的准备，未来可能根据房价表现进行动态调整。整体来看，房地产调控将更加注重分类施策和精细化管理，以维持市场稳定。