20221011-国信证券-房地产行业双周报_高层级政策密集出台_保交楼工作持续推进_11页_651kb

房地产行业双周报总结

核心内容

本报告分析了2022年房地产行业的市场表现、行业数据及政策动态，指出当前房地产市场仍处于复苏缓慢阶段，政策放松力度虽有所加大，但销售复苏受限于居民收入预期、房价上涨担忧及期房交付问题。未来有望在需求端看到更大力度的政策支持，从而推动销售回暖。

主要观点

• 政策放松加速：近期高层级政策密集出台，包括首套住房贷款利率下限放宽、个人所得税优惠政策、公积金贷款利率下调等，显示政策面正积极支持房地产市场。
• 销售复苏缓慢：2022年9月，300城住宅销售面积环比下降6%，同比减少31%；截至9月，累计同比减少41%。日频数据显示，销售依然低迷。
• 拿地热度不高：9月300城住宅土地成交量环比上升21%，但溢价率维持低位，仅为3.65%。整体拿地市场仍缺乏明显热度。
• 融资环境改善：房企债券发行额环比上升49%，其中海外债券发行额环比大幅增长3101%，显示融资渠道有所拓宽，但累计同比仍为负增长。
• 个股推荐：经营稳健、具备优秀品质的房企更具抗风险能力，推荐关注万科A、保利发展、滨江集团、绿城中国。

关键信息

销售数据

• 2022年9月单月300城住宅销售面积2898万m²，环比-6%，同比-31%。
• 截至9月，300城住宅累计销售面积27656万m²，累计同比-41%。
• 9月百强房企全口径销售额6269亿元，环比+4%，同比-27%。
• 截至9月，百强房企累计全口径销售额53088亿元，累计同比-46%。
• 30城商品房成交面积截至10月7日为11173万m²，同比-29%。区域表现分化，其中长三角、华南、华中&西南同比分别-29%、-33%、-32%，华北&东北同比-13%。

拿地数据

• 9月300城住宅土地成交建面7411万m²，环比+21%，同比-39%。
• 截至9月，300城住宅土地累计成交建面51619万m²，累计同比-50%。
• 9月300城住宅土地成交溢价率3.65%，维持低位。

融资数据

• 9月房企发行国内债券444亿元，环比+16%，同比+6%。
• 9月房企发行海外债券133亿元，环比+3101%，同比-57%。
• 合计债券融资577亿元，环比+49%。
• 截至9月，房企累计发行国内债券4236亿元，同比-22%；累计发行海外债券1200亿元，同比-56%；合计债券融资5437亿元，同比-33%。

重要政策及事件

政策要闻

1. 首套住房贷款利率下限放宽：央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，支持符合条件的城市自主决定是否下调或取消利率下限。
2. 居民换购住房个税优惠：财政部、税务总局推出居民换购住房的个人所得税优惠政策，期限为2022年10月1日至2023年12月31日。
3. 公积金贷款利率下调：中国人民银行自2022年10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

行业要闻

1. 郑州全面复工：145个已售停工、半停工项目实现全面复工，2个项目进入破产程序。
2. 武汉第三批集中供地：共41宗地成交，总收金317.08亿元，基本底价成交。
3. 合肥第三批集中供地：21宗地成交，揽金204.5亿元，25%地块中止及流拍。
4. 上海第三批集中供地：35宗地全部成交，总收金1054亿元，七成底价成交。
5. 苏州第三批集中供地：9宗地块全部出让，总收金127.27亿元，半数溢价成交。
6. 深圳第三批集中供地：7宗地块供应，1宗流拍，6宗成交，总收金106.38亿元。
7. 宁波第三批集中供地：10宗地块出让，总收金101.8亿元，四成溢价成交。
8. 福州第三批集中供地：18宗地出让，总收金125.81亿元，整体热度较低。
9. 广州第三批集中供地：18宗地供应，2宗溢价成交，13宗底价成交，总收金479亿元。

风险提示

• 政策放松不及预期。
• 疫情等因素导致行业基本面超预期下行。
• 房企信用风险事件对市场造成冲击。

市场表现

• 2022年9月26日至10月9日，房地产指数（中信）下跌2.4%，跑输沪深300指数1.1个百分点。
• 近一个月房地产指数（中信）下跌5.5%，跑赢沪深300指数0.7个百分点。
• 近半年房地产指数（中信）下跌18.6%，跑输沪深300指数7.9个百分点。

投资评级

• 行业评级：超配，表示行业指数表现优于市场指数10%以上。
• 个股推荐：万科A、保利发展、滨江集团、绿城中国。

分析师信息

• 任鹤：010-88005315 / renhe@guosen.com.cn / S0980520040006
• 王粤雷：0755-81981019 / wangyuelei@guosen.com.cn / S0980520030001
• 王静：021-60893314 / wangjing20@guosen.com.cn