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总结：Mapletree Industrial Trust (MIT) 收购 18 Tai Seng 的分析

核心内容

Mapletree Industrial Trust (MIT) 宣布收购其赞助商 Mapletree Investments Pte Ltd 持有的 18 Tai Seng 商业地产。该物业为一座九层混合用途建筑，包含工业、办公和零售空间，总收购价为 S$262mn。此次收购将增加 MIT 现有 S$4.4bn 资产组合的价值，并提升其资产规模。

主要观点

收购背景与条件

• MIT 通过其赞助商收购 18 Tai Seng，物业估值为 S$268mn，较收购价高出 6.1%。
• 收购需经单位持有人大会（EGM）批准，目前尚未设定 EGM 日期，但预计在 2019 年 1 月前公布。
• MIT 有充足的债务空间，可全额以债务融资完成收购，但最终的融资结构尚未确定。

财务影响

• DPU 和 NAV 增长：根据经理的测算，收购在 100%、60% 和 40% 贷款对价值（LTV）情景下均对 DPU 和 NAV 产生正面影响。
• 杠杆率提升：若全额以债务融资，杠杆率将升至 38.7%。
• DPU 预测增长：预计 FY19/20 的 DPU 将从 12.01 分增至 12.42 分，增幅为 3.4%。
• 现金流与资产负债：收购完成后，MIT 的资产负债表将有所变化，但其现金流仍保持稳健。

物业优势

• 地理位置优越：位于 Paya Lebar iPark，靠近地铁站和三条主要高速公路，交通便利。
• 高规格建筑：自 2016 年 11 月完工，具备柱式无梁地板、全高窗户和 BCA 绿色建筑标志认证。
• 租约结构健康：加权平均租约期限为 3.6 年，租约到期时间后置，提供未来 4-5 年的收入可预测性。
• 降低租户集中度风险：收购后，最大租户占比将从 10.0% 降至 9.4%，前十大租户贡献的租金收入占比也将从 26.3% 降至 25.8%。

潜在风险

• 零售空间影响：该物业包含 12.3% 的零售空间，而 fringe retail 租金自 2014 年第四季度达到峰值后持续下滑，2018 年第三季度较峰值下降 17%。零售部分可能在未来租约更新中成为收入拖累因素。

估值与评级调整

评级更新

• MIT 被升级为 Accumulate，从 Neutral 调整，目标价上调至 SGD 2.03（此前为 SGD 1.99）。

财务数据与估值指标

• 预计总回报：12.7%。
• 关键财务指标：
  • FY18/19 调整后 DPU 为 12.22 分。
  • FY19/20 调整后 DPU 为 12.42 分。
  • P/NAV 值在 FY19/20e 为 1.28 和 1.27。
  • 分配收益率在 FY19/20e 为 6.4% 和 6.5%。
• 估值方法：使用 DDM 模型，成本权益为 6.9%，终端增长率为 1.5%。

关键信息

财务表现

• 收入增长：FY18/19 预计收入增长为 6.7%，FY19/20e 预计增长为 7.0%。
• 净财产收入（NPI）：FY18/19 NPI 增长 8.1%，FY19/20e 增长 6.4%。
• 净收入：FY18/19 预计净收入为 SGD 214mn，FY19/20e 预计为 SGD 215mn。
• 资产负债：
  • FY18/19e 总负债为 SGD 1.768bn，净资产为 SGD 2.830bn。
  • FY19/20e 总负债为 SGD 1.701bn，净资产为 SGD 2.917bn。
• 杠杆率：FY19/20e 预计杠杆率将升至 35.1% 和 33.2%。

市场表现

• 当前股价：SGD 1.910。
• 市场数据：
  • 52 周最高价为 SGD 2.13。
  • 52 周最低价为 SGD 1.84。
• 投资组合表现：MIT 在 FY18/19 的表现优于 STI，1M TH 为 3.2%，3M TH 为 -2.0%，1Y R 为 -7.0%。

其他信息

• DRP 作用：MIT 通过 DRP 计划保留了约 SGD 22.8mn 的现金，有助于缓解收购资金压力。
• 单位持有人资金：MIT 的单位持有人资金占总资产的大部分，且未来有望进一步增长。

研究团队与联系方式

• Hong Kong 代表：

  • Vaughn LI（编辑）
  • Benny WANG（交易总监）
  • Tracy KU（研究分析师，房地产与物业）

• 其他研究分析师：

  • ZHANG Jing（交通运输与汽车）
  • Terry LI（TMT、教育与金融）
  • Eurus ZHOU（制药与消费）
  • Sales 团队：Aric AU、Yoshikazu SHIKITA

免责声明

• 本报告由 Phillip Securities (Hong Kong) Limited 发布，仅作一般参考，不提供定制化投资建议。
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