深度报告-20230801-华创证券-房地产行业深度研究报告_放松的边界_19页_1mb

北京、上海房地产市场在核心区域保持高热度的同时，外围区域面临供需错配和库存高企的挑战。

政策现状

• 限购限贷：北京、上海继续严格执行限购、限贷措施，仅局部区域（如北京通州区台湖、马驹桥，上海临港）有小幅调整，但未改变整体政策定力。
• 新房供应：郊区供应量大但品质较低，核心区供应紧张，如上海外环内新房认筹率高达295%，去化率75%以上；北京郊区新房库存占比73%，去化周期长达187个月。

市场表现

• 销售与价格：2023年1-5月北京、上海新房销售面积和金额分别同比增长35%、36%和36%、50%，房价保持稳定微增，上海6月二手房价环比下降12%，但同比仍上涨48%。
• 二手房问题：面临挂牌量高企（北京600万以下房源占比63%）及成交量下滑的结构性过剩问题，核心原因在于刚需盘过剩。

投资建议

• 政策缓解周期可能较长，建议关注一线城市土储优质企业，如招商蛇口、滨江集团、越秀地产等，采取“因区施策”的区域策略参与博弈。

风险提示

政策传递不畅，导致宽松措施效果不及预期。

• 行业数据参考：北京、上海房地产市值占A股总市值分别为5%、4%，但库存压力和需求分层使得市场高度分化。