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中国香港房地产市场分析：恒基地产 (12 HK)

核心内容概述

恒基地产在2025年面对市场波动及政策调整，其中国香港业务相对平稳，而中国内地业务仍处于调整期。公司采取了更审慎的股息政策，并稳步推进多个旗舰项目。整体来看，公司财务状况稳健，土地储备充足，未来增长潜力较大。

主要观点

• 业绩表现：

  • 2025年恒基地产收入同比增长1.9%至257.4亿港元，但股东应占净利润同比下降10.2%至56.5亿港元。
  • 股东应占核心盈利同比下降38%至60.63亿港元，主要由于2024年确认了大额应占收益（约47.68亿港元）。
  • 全年每股股息为1.26港元，同比下降约30%。

• 物业销售：

  • 2025年中国香港应占合约销售额达192.71亿港元，同比增长71%。
  • 尚未确认为收入的应占合约销售约为109.26亿港元，预计其中88.46亿港元将在2026年入账。
  • 土地储备方面，截至2025年底，集团在中国香港有4,718个单位（货值约270亿港元）待售，其中2,902个预计在2026年推售。

• 旗舰项目进展：

  • 商业地产方面，应占租金总收入同比增长1%至69.16亿港元，但税前租金净收入微降1%至48.72亿港元。
  • 已落成投资物业组合应占楼面面积增至约1,070万平方呎，整体平均出租率93%。
  • 旗舰项目The Henderson出租率达95%，中环海滨项目第一期计划于2026年4季度申请入伙纸，已获JaneStreet预租70%的办公空间。
  • 中国内地市场方面，租金总收入及税前租金净收入均同比下降，主要受新供应增加及企业租赁策略审慎影响。

• 财务状况：

  • 2025年底净负债为602.19亿港元，净负债率由21.1%降至18.7%。
  • 每股帐面净值为66.61港元，较2024年略有上升。

• 投资建议：

  • 交银国际认为当前股价较资产净值存在较大折让，估值具备安全边际。
  • 维持买入评级，目标价为32.68港元，对应2026年预测每股资产净值折让约50%。

关键信息

• 市场支撑因素：

  • 香港特区政府推进北部都会区、人才引进及教育枢纽等政策，预计对本地经济及楼市形成支撑。
  • 印花税减免、美联储降息及人才引进政策促进市场交投回暖。

• 土地储备情况：

  • 中国香港土地储备应占楼面面积约2,240万平方呎，新界农地土储仍保持业内领先地位，约4,050万平方呎。
  • 公司年内完成一幅洪水桥/厦村新发展区地块的原址换地，并通过多渠道补充土地储备。

• 行业比较：

  • 交银国际对多个房地产及物业服务公司发布了评级，包括万国数据、新意网集团、新世界发展等，部分公司目标价和潜在涨幅较高。

评级定义

• 个股评级：

  • 买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。
  • 中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。
  • 活出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业。
  • 无评级：分析员对个股未来12个月的总回报与相关行业的比较并无确信观点。

• 行业评级：

  • 领先：分析员预期行业未来12个月的表现相对于大盘具吸引力。
  • 同步：分析员预期行业未来12个月的表现与大盘一致。
  • 落后：分析员预期行业未来12个月的表现不具吸引力。

分析员披露

• 分析员及关联方在报告发布前30日内未交易所评论公司的证券。
• 分析员及关联方未担任所评论公司高级人员或持有其证券的财务利益。

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