房地产行业地产微研系列报告：中国城市化发展趋势研判-20220421-开源证券-16页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本报告主要分析中国城市化发展趋势及其对房地产行业的影响，结合日本与美国的城市化经验，探讨未来房地产市场的发展路径和投资机会。

主要观点

• 中国城市化进入分化阶段：随着城镇化率接近65%，新增城镇人口逐年下降，中国将进入城市化发展的高速分化阶段，未来新房市场将高度集中于核心城市群。
• 城市群成为新增人口主要承载地：国家重点规划的19个城市群包含72个500万人口以上城市，这些区域的房地产市场需求空间广阔。
• 日本与美国经验具有参考价值：日本在城镇化率突破60%后，人口继续向核心都市圈集聚；美国各州城市化发展差异显著，人口增长与城镇化率提升密切相关。
• 户籍制度改革推动人口流动：自2014年以来，中国户籍政策持续放松，人口自由流动限制降低，有利于城市化和房地产市场需求增长。
• 房企需适应城市化趋势：未来房地产行业将更依赖核心城市群的发展，经营管理能力强、财务稳健的房企将更具竞争优势。

关键信息

中国城市化现状

• 城镇化率：2021年中国城镇化率达到64.72%，2020年为63.89%。
• 新增城镇人口：2019年跌破2000万，2021年仅为1203万。
• DID率：作为衡量人口集聚的指标，DID率更能反映城市化真实进展。

日本城市化经验

• DID率与城镇化率对比：日本在城镇化率达到63%后，DID率仍持续提升，直到2010年达到68%。
• 城市化发展阶段：日本城市化经历了四个阶段，人口集聚主要发生在核心都市圈及周边区域。
• 人口增长与城市化：DID率突破60%的城市普遍具有较强的人口增长。

美国城市化发展规律

• 城镇化率差异：美国各州城镇化率差异显著，2010年城镇化率超过90%的州与不足60%的州形成鲜明对比。
• 人口增速与城市化关系：人口增长与城镇化率提升高度相关，人口增速高的州城镇化率提升更快。

中国城市群战略

• 重点城市群：19个城市群涵盖72个500万人口以上城市，对应总常住人口6.54万人。
• 城市群房地产市场体量：2020年，19个城市群对应的商品房销售面积占比达50%，销售金额占比达64%。
• 区域经济协同发展：未来人口将更多流向核心城市群，推动区域经济协同发展。

投资建议

• 受益房企：
  • 核心城市群龙头：保利发展、中国海外发展、华润置地、万科A、金地集团、招商蛇口。
  • 区域型优质房企：滨江集团、越秀地产、建发股份。
• 盈利预测与估值：相关公司盈利预测与估值数据已列出，供投资者参考。

风险提示

• 房地产调控政策收紧：可能对市场造成不利影响。
• 房地产信贷政策收紧：可能影响房企融资能力和市场流动性。

图表目录

• 图1：中国城镇化率与新增城镇人口趋势
• 图2：日本城镇化率异常增长
• 图3：1960年后日本人口持续集聚
• 图4：日本城市化四阶段DID率变化
• 图5：阶段一：三大核心都县附近县区DID率突破40%
• 图6：阶段二：三大都市圈形成
• 图7：阶段三：京阪与名古屋链接地带DID率突破40%
• 图8：阶段四：多数县区DID率停止增长
• 图9：DID率突破60%的城市具有较强人口增长
• 图10：人口流入与城市化发展相辅相成
• 图11：美国各州城市化发展水平差异
• 图12：美国各州城镇化率提升与人口增速关系
• 图13：中国城镇化率分布
• 图14：中国城市群城镇化空间格局
• 图15：山东新增城镇人口下行
• 图16：湖北新增城镇人口下降
• 图17：浙江新增城镇人口稳中有升
• 图18：广东新增城镇人口保持韧性

表格目录

• 表1：美国各州城镇化率与人口增速关系
• 表2：中国户籍政策放松情况
• 表3：19个城市群涵盖500万人口以上城市
• 表4：19个核心城市群房地产市场体量
• 表5：受益公司盈利预测与估值表

分析师信息

• 分析师：齐东
• 联系方式：qidong@kysec.cn
• 证书编号：S0790522010002

投资评级

• 投资评级：看好（维持）
• 股票投资评级：买入、增持、中性、减持

风险提示

• 房地产调控政策持续收紧
• 房地产信贷政策持续收紧

法律声明

• 本报告仅供开源证券客户使用。
• 本报告基于公开信息，不保证其准确性或完整性。
• 本报告不构成投资建议，投资者应自行判断。