第一太平戴维斯-成都之“新”：成都甲级写字楼高新科技租户专题研究-2018.8-33页-6mb

成都甲级写字楼高新科技租户专题研究报告总结

核心内容概述

成都作为西部国家中心城市，近年来大力发展高新科技产业，推动其成为甲级写字楼市场的重要需求来源。高新科技企业租户占比从2013年的4%上升至2017年的14%，成为甲级写字楼办公需求的前三大行业之一，并贡献了当年新增租赁成交面积的20%。高新科技行业带动了成都甲级写字楼租金上涨，成功扭转市场走势，展现出强劲的发展势头。

主要观点与关键信息

1. 高新科技租户行业构成

• 互联网服务、信息技术服务、软件和电子设备是高新科技租户中占比最高的四大细分行业，合计占比超过80%。
• 外资高新科技企业数量和承租面积占比均低于本地和内资企业，但其在甲级写字楼中承租面积占比仍较高，反映出对高品质办公空间的偏好。
• 本地科技企业主要集中在大源商务区，而外资企业则集中在市中心商务区。

2. 面积需求特征

• 高新科技企业中，300平方米及以下的租户占比达48%，是主要租赁面积段。
• 随着企业规模扩大，1000平方米及以上的租户占比上升，2017年新增租户中该面积段占比达15%。
• 电脑硬件类企业对大面积办公需求最高，其90分位数面积接近2000平方米，是推动大面积承租需求的重要力量。

3. 区域分布趋势

• 55% 的高新科技租户集中在南延线区域，主要分布在金融城和大源商务区。
• 76% 的新增高新科技租户位于南延线，显示出该区域的集聚效应。
• 电子设备和互联网服务类企业倾向于市中心核心商务区，而信息技术和软件类企业则更偏爱南延线。

4. 楼宇选择偏好

• 高新科技企业高度重视地铁通达性，90% 以上企业步行10分钟可达地铁站点，部分甚至可达98%。
• 良好电力供应系统 是企业选择楼宇的关键因素之一，40% 以上高新科技租户偏好80瓦/平方米或以上的供电和冷却系统。
• 大面积标准层受到青睐，60% 的高新科技租户选择2000平方米或以上标准层，65% 的大面积租户选择超过2000平方米的标准层。
• 单一业权楼宇 受到高新科技企业青睐，占比超过65%，显示出对专业管理和高品质服务的需求。

5. 承租能力与租赁策略

• 尽管高新科技企业传统上被视为成本敏感型租户，但13.2% 的租户开始选择中高租金楼宇，显示出承租能力的分化。
• 成都甲级写字楼租金在全国范围内相对较低，具备“高性价比”特征，吸引大量非本地企业入驻。

6. 风险投资对办公需求的影响

• 风险投资推动了高新科技企业的规模化发展，55% 的可追踪股权融资企业因办公升级需求入驻甲级写字楼。
• 40% 的新增租户来自内资企业获得融资后设立的分公司，表明成都成为企业扩张的重要支点。

7. 未来发展趋势

• 高新科技办公需求将持续释放，成为甲级写字楼市场的核心驱动力。
• 企业多中心分布趋势明显，市中心和南延线将成为未来办公热点区域。
• 高品质楼宇更受青睐，预计未来将吸引更多科技企业入驻。
• 投资购买自用楼宇和第三方办公空间将成为不同规模科技企业的选址新策略，尤其是大型企业更倾向于购买以提高灵活性和员工体验。

关键数据汇总

总结

成都高新科技产业的快速发展显著影响了甲级写字楼市场，推动了办公需求的增长与结构变化。企业对高品质办公环境的追求、政策支持的强化以及风险投资的推动，使得高新科技租户成为市场的重要力量。未来，随着企业多中心分布和办公升级需求的持续增长，成都甲级写字楼市场将面临更多机遇与挑战。