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世联行：长租公寓蓝海中的扬帆者

核心内容

世联行（002285）作为A股最正宗的长租公寓标的，正受益于近年来政策推动下的房屋租赁市场发展。2016年公司切入长租公寓领域，全年签约超过2万间，2017年布局提速，总经理承诺签约达到10万间。公司不仅受益于“租购同权”政策，还具备全国性布局、ToB深服务能力及从轻资产向重资产过渡的三大优势。

主要观点

• 政策推动市场发展：自2016年中央经济工作会议提出“购租并举”以来，政策密集出台，尤其是2017年7月，广州、上海、杭州等地出台多项政策，推动租赁住房发展。预计到2020年，中国租赁市场规模将达1.6万亿元。
• 长租公寓市场潜力巨大：中国一二线城市房价高，但流动人口庞大，租赁需求旺盛。目前品牌公寓市占率不足2%，远低于发达国家的30%。世联行通过红璞公寓布局，目标在2020年达到50-60万间，未来有望进入TOP2行列。
• 世联行具备核心优势：公司具备全国性网络布局、ToB服务能力及轻资产向重资产过渡的能力。通过规模化运营、成本控制和运营优化，公司有望在长租公寓市场中脱颖而出。
• 业务多元化增长：公司互联网+和金融服务业务成为新增长点，预计全年互联网+业务增长约70%，金融服务业务增长约8%。公司2017年营业收入预计达86.52亿元，净利润为9.24亿元。
• 盈利预测与估值：预计2017-2019年EPS分别为0.45元、0.53元和0.69元，对应PE分别为23.65倍、20.04倍和15.43倍。公司首次覆盖给予“增持”评级。

关键信息

世联行市场表现

• 2017年以来，房地产板块整体表现中庸，世联行却在7月强势上涨40.40%，成为行业黑马。
• 房地产板块市盈率仅为16.6倍，而世联行的PE在2017年为23.65倍，具有相对较高的安全边际。

政策梳理

• 2017年5月19日：住建部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，引导合理租金定价。
• 2017年7月3日：天津市政府发布培育和发展住房租赁市场实施意见，支持房企从单一开发销售向租售并举转变。
• 2017年7月18日：广州市政府发布《广州市加快住房租赁市场工作方案》，明确租购同权政策。
• 2017年7月24日：上海首批只租不售地块成交，标志着政府对租赁住房的重视。

长租公寓市场参与者

• 主要参与者包括房地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台和酒店集团。
• 世联行红璞公寓在一线城市和二线城市均占据重要市场份额。

世联行业务优化与增长

• 2017年一季度：公司实现营业收入13.5亿元，同比增长17.6%；净利润0.9亿元，同比增长51.2%。
• 互联网+业务：一季度收入3.43亿元，同比增长59.77%，预计全年增长70%。
• 金融服务业务：一季度收入7.14亿元，同比下降44.61%，但预计下半年恢复增长，全年收入将回到1亿元左右。

财务预测与指标

财务比率

风险提示

• 传统代理销售规模放缓：公司传统代理销售业务在营业收入中占比较大，若房地产代理销售规模放缓，将对公司业绩造成较大影响。
• 长租公寓发展低于预期：若后续房屋租赁政策出现转向，或长租公寓市场发展不如预期，可能影响公司业绩。

总结

世联行在政策推动下，积极布局长租公寓市场，凭借其全国性网络、ToB服务能力及轻资产向重资产过渡的优势，有望在行业中脱颖而出。公司互联网+和金融服务业务成为新的增长点，预计全年增长显著。尽管面临传统代理销售放缓和长租公寓发展不确定性的风险，但公司未来发展前景依然广阔，被首次覆盖给予“增持”评级。