20161206-西南证券-房地产行业2017年投资策略：行业下行，另辟蹊径_36页_2mb

房地产行业2017年投资策略总结

核心内容概览

2017年房地产行业面临下行压力，但房地产服务业务、房企跨界转型及优质项目资源成为投资主线。报告分析了行业走势、宏观经济、政策调控、需求变化及供给情况，为投资者提供了标的推荐与风险提示。

主要观点

1. 行业走势

• 整体走势平稳：2016年房地产行业表现平稳，年初大幅下跌后8月初有所回升，但整体销售和投资增速预计将在2017年双双下滑。
• 小周期特点：房地产行业具有小周期特征，完整周期约2-4年，上升周期通常仅1年。2015-2016年上升周期持续两年，主要受益于宽松的货币政策和行业政策。
• 短期步入下行周期：在宏观经济弱复苏、房价上涨预期消除及调控政策出台的背景下，楼市将进入短期下行周期。

2. 宏观与资金面

• 制造业回暖：2016年10月财新PMI为51.2%，显示制造业短期回暖。
• 资金宽松推动房价上涨：M2增速与房价涨幅高度相关，2015年下半年以来的房价上涨受益于宽松的货币政策。

3. 房地产调控

• 调控重出江湖：2016年国庆前后，22个城市出台调控政策，抑制房价上涨预期。
• 调控力度趋严：相比上一轮调控，2016年调控力度较弱但有趋严趋势，部分城市如深圳、上海、武汉将非户籍居民购房条件收紧。

4. 需求分析

• 刚需中长期下降：劳动年龄人口比例下降，城镇化率已达56.10%，未来购房需求将逐步减少。
• 改善性需求下降：家庭收入水平与家庭人数变化影响改善性需求，30-49岁人口比例下降预示改善性需求减少。
• 投资需求波动：投资需求因房价上涨预期消除而短期下降，可能加剧房价波动。

5. 供给分析

• 短期供应维持高位：2015-2017年商品房新增可售面积将维持高位，短期供给不会明显下降。

6. 未来发展方向

• 房地产服务业务崛起：随着存量房市场增长，房地产服务业务（如房屋中介、物业管理）将成为未来发展的主要方向。
• 跨界转型趋势明显：在行业利润率压缩的背景下，房企需寻求转型以应对市场变化。

关键信息

• 2016年房地产表现：全国商品房销售面积同比增长26.8%，销售金额同比增长41.2%，创下历史新高。
• 房地产对GDP贡献率：2016年前三季度贡献率高达8.02%，可能达到20%-30%。
• 2017年预期：全国商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑。
• 投资主线：
  1. 房地产服务业务
  2. 房企跨界转型
  3. 大股东持股比例低、资源禀赋突出、拥有优质项目的公司

标的推荐

迪马股份（600565）

• 投资逻辑：
  • 地产项目位置优越，前三季度销售向好。
  • 军工业务发展迅速，与保利防务投资达成战略合作。
  • 推出限制性股票激励计划，增强团队稳定性。
• 业绩预测：
  • 2016年净利润增长20%，2017年增长45%。
  • EPS从0.20元增长至0.35元。
  • PE从36倍降至20倍。
• 投资建议：目标价10元，“买入”评级。
• 风险提示：地产调控风险、新项目进度不达预期。

天保基建（000965）

• 投资逻辑：
  • 收购中天航空60%股权，向航空产业转型。
  • 房地产业务进入结算高峰，具备业绩支撑。
  • 成为A股第一只民航大飞机概念股。
• 业绩预测：
  • 2016年净利润增长40%，2017年增长28%。
  • EPS从0.19元增长至0.33元。
  • PE从35倍降至20倍。
• 投资建议：目标价9元，“买入”评级。
• 风险提示：地产调控风险、项目进度不达预期。

华联控股（000036）

• 投资逻辑：
  • 房地产业务进入销售和结算高峰，四个项目位于深圳和杭州。
  • 减持神州长城带来充足现金流。
  • 业绩高增长，2017年主业贡献比例有望大幅上升。
  • 转型预期强，未来可实现完全转型。
• 业绩预测：
  • 2016年净利润增长1633%，2017年增长37%。
  • EPS从0.06元增长至1.44元。
  • PE从154倍降至6倍。
• 投资建议：目标价13元，“买入”评级。
• 风险提示：地产调控风险、项目进度不达预期。

估值表（部分公司）

投资策略总结

• 关注房地产服务业务：随着新房市场占比下降，存量房交易活跃，房地产服务市场潜力巨大。
• 重视房企转型：在行业下行压力下，房企需通过跨界转型寻求新的增长点。
• 选择优质项目和资源丰富的公司：大股东持股比例低、资源禀赋突出的公司更具投资价值。
• 控制风险：需警惕地产调控政策对市场的影响，以及新项目推进不及预期的风险。

风险提示

• 地产调控风险：政策收紧可能影响销售和投资。
• 项目进度风险：新项目推进不及预期可能影响公司业绩。
• 市场波动风险：投资需求减少可能加剧房价波动。

联系信息

• 分析师：王立洲
• 执业证号：S1250514080001
• 电话：023-67914902
• 邮箱：wanglz@swsc.com.cn