20170104-光大证券-房地产行业_追根溯源论房地产十大关系_破立间非稳态系统寻确定点_28页_3mb

中国房地产发展十大关系总结

核心内容

本文从“追根溯源论房地产十大关系”的角度出发，探讨了中国房地产行业在2017年所处的转折期，分析了房地产与城市化、货币、财税、金融、户籍、运营等多方面关系的演变与影响。文章指出，房地产行业正处于从“稳态系统”向“非稳态系统”过渡的关键阶段，需在破立之间寻找新的确定点。

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主要观点

1. 城市化上半场（1996~2015.8）

• 模式特征：以分税制、土地资本化、房地产开发为核心，形成一个相对稳定的封闭系统。
• 关键因素：土地信用膨胀、两率（利率/汇率）单边趋势性运动，资本持续流入。
• 趋势：房地产作为城市化的推动力，带动了经济的快速增长。

2. 转折期（2015.9~2018）

• 外部冲击：美元走强、人民币贬值趋势形成，外部环境对房地产市场产生重大影响。
• 政策导向：强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，推动基本居住市场发展，遏制金融资产市场。
• 调控手段：严控拍地、首付、开发贷，推进预售改革，探索存量融资模式。
• 行业挑战：有效需求不足、供给侧改革、长效机制待建立。

3. 房地产与货币关系

• 流动性变化：房地产从吸收流动性转向创造流动性，成为重要的货币乘数。
• 数据表现：2000-2008年外汇占款上升，2009-2016年不动产信用膨胀，推动货币增长。
• 趋势逆转：2015年后外汇占款下降，M2增速放缓，房地产对货币的推动力减弱。

4. 房地产与土地出让关系

• 土地制度：土地使用权集中做市商制度，土地财政成为地方政府重要收入来源。
• 调控措施：推行“双限双竞”政策，限制土地供应与价格，控制土地信用扩张。
• 土地财政依赖：地方财政收入与土地出让金高度相关，占比一度高达63.3%。

5. 房地产与财税体系

• 根源分析：分税制导致地方事权过大，财政收入与支出不匹配，土地财政成为依赖。
• 政策调整：推动房产税立法，探索新税源，如豪车税、租赁税，调整地方财政结构。

6. 房地产与金融导向

• 风险控制：严控资产泡沫，防范金融风险，限制杠杆，推进房地产证券化。
• 融资方式：发展房地产基金、债权类、股权类、REITS等金融产品，支持存量资产运营。

7. 城市化下半场

• 趋势变化：城乡人口流动趋缓，中小城镇吸引力弱，核心城市落户难。
• 区域发展：强化区域增长极，推动大都市圈建设，提升城市综合竞争力。
• 建设方式：从“跑马圈地”转向“精耕细作”，注重集约利用与旧城改造。

8. 房地产与户籍政策

• 户籍改革：推动户籍城镇化，改善人口流动与居住需求匹配。
• 城市分化：高泡沫城市与高库存城市并存，人口流动与城市规划用地指标形成分化根源。

9. 房地产与人口政策

• 人口困局：低生育率、银发危机、婴儿潮爽约，人口结构变化对房地产市场形成长期压力。
• 数据表现：2015年新生儿减少32万，2016年H1新增80万婴儿，预期增长有限。

10. 房地产与运营内容

• 硬件与软件结合：强调房地产不仅是实体资产，更是运营平台，需融合多种运营内容。
• 运营类型：包括养老、长租、短租、旅游、物业管理、零售、办公、酒店等。
• 金融支持：房地产基金、REITS、增量与存量融资并重，推动产-城-融一体化发展。

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关键信息

转折期关键词

• 推进基本居住市场，遏制金融资产市场
• 土地信用扩张受限，外汇占款下降，货币稳健中性
• 户籍改革、人地挂钩、区域增长极、城市股票、隐形附权
• 低生育率、银发危机、二胎政策效果待验
• 产-城-融一体化，专业运营商崛起，存量证券化放量

行业预测

• 2017年房地产开发总投资增速：预计为3%
• 2017年总销售金额：乐观预测为-2%，悲观预测为-14.6%
• 城市分化：热点城市销量见顶，高库存城市销量有望小幅提升，均价压制

房地产资产配置

• 京沪魔咒：京沪市场长期看好，但深圳因边际杠杆过高需短期回调
• 城市股票：房地产作为城市发展的投资载体，具有聚集效应和长期价值
• Smile Curve：房地产行业呈现“价值创造”曲线，注重运营与资产管理

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总结

2017年房地产行业正处于从“稳态”向“非稳态”系统过渡的关键阶段，需在多重关系中寻找新的确定点。城市化进入下半场，人口流动趋缓，房地产从“产销模式”向“资管模式”转变。同时，房地产与货币、财税、金融、户籍等系统间的关系发生深刻变化，政策调控趋严，市场分化加剧，行业集中度提升，公司机会大于行业机会。未来，房地产将更多地依赖于城市运营与资产管理，成为推动城市综合竞争力的重要手段。