固收深度报告：地产系列二之多维度看房地产企业信用-20200527-东吴证券-27页_818kb

房地产企业信用多维度分析总结

核心内容概述

本报告从房地产政策、销售情况、主体规模及地位、主营业务及盈利能力、债务压力、土储规模与分布、融资情况及周转率六个维度对房地产企业进行了全面分析，旨在为投资者提供关于优质地产债选择的参考依据。

主要观点与关键信息

房地产政策梳理

• 房住不炒：政策强调房地产的居住属性，避免其成为短期刺激经济的工具。
• 因城施策：地方政府根据市场实际情况制定调控政策，以保持地价、房价和市场预期的稳定。
• 防范系统性风险：2019年中以来，融资政策收紧，导致房企资金紧张，2020年一季度出现短暂的政策松动窗口期。
• 租购并举：国家鼓励发展租赁市场和共有产权住房，这对房企提出了新的挑战与机遇。
• 棚改与旧改：国家大力支持棚户区和老旧小区改造，成为房企拓展业务的重要方向。
• 区域发展：放宽落户限制，有助于促进房地产市场发展，为房企带来新的增长点。

2020年一季度销售情况

• 头部房企销售额均超过千亿，如中国恒大、万科地产和碧桂园。
• 销售面积同样显著，头部房企单一季度销售面积超千万平方米，而部分中小房企仅过百万平方米。
• 头部房企品牌效应强，市场地位稳固，短期内难以被撼动。

主体规模及地位

• 截至2019年末，国有企业和民营企业占主导，分别有10家和12家。
• 股权集中度普遍较高，平均为64.16%，其中四家房企股权集中度超过80%。
• 资产规模超万亿的房企有5家，其中中国恒大资产规模最大。
• 营收规模和资产规模呈正相关，头部房企营收远超中小房企。

主营业务及盈利能力

• 所有房企的主营业务集中于住宅和商业地产的开发、运营与销售，平均占比为93.38%。
• 净利率平均为13.8%，净利率前五名的房企中有四家为央企，显示国有控股房企运营能力更强。
• 高净利率意味着更低的营业成本和更强的盈利能力，有利于抵御市场风险。

债务压力

• 房企整体债务杠杆高企，明显高于其他行业。
• 货币资金对短期债务的覆盖情况分化明显，经济下行压力下再融资空间有限。
• 22家房企中，净负债率超过100%的有9家，货币资金/短期债务比值小于1的有8家。
• EBITDA/有息负债比值高于0.3的仅有万科和碧桂园，显示多数房企偿债能力有限。

土储规模与分布

• 销售规模靠前的房企土储倍数普遍较高，土储倍数超过3的有20家，占比83.3%。
• 头部房企更倾向于储备一二线城市的优质土地，如金科股份、龙湖集团等。
• 世茂建设土储倍数最高，达到7.44，显示其土地储备充足。

企业融资情况

• 平均融资成本为5.80%，融资成本超过7%的有四家：中国恒大、融创中国、阳光城和中南置地。
• 债券融资成本较高，是导致融资成本高企的主要原因。
• 银行贷款为主要融资渠道，占比平均为69.03%，债券融资平均为30.97%。
• 头部房企授信额度充足，平均为1928.70亿元，其中保利发展、中国恒大、万科地产和融创中国授信超过4000亿元。

周转率

• 大规模房企普遍呈现高周转态势，总资产周转率超过20%的有18家，占比78.3%。
• 高周转有助于提高资金利用率，降低融资成本，减少现金流断裂风险。
• 但高周转也对房企在布局、资金运作和销售回款等方面提出更高要求。

风险提示

• 宏观经济下行：房地产企业资金承压严重，尤其是中小房企。
• 流动性风险：部分房企受限资产规模大，融资能力受限，需警惕流动性危机。
• 系统性风险：若政策未放松，市场未回暖，房企可能面临较大的回款与偿债压力。

结论

本报告综合分析了房地产企业的多维度情况，指出头部房企在规模、盈利能力和融资能力方面具有显著优势，同时强调了政策环境对行业的影响，以及房企在应对市场变化时需关注资金链、土储布局和融资结构等方面。投资者在选择地产债时，应重点关注运营能力强、债务结构合理、周转效率高的企业。