20260111-国盛证券-房地产开发C-REITs周报_政策利好提振情绪_二级市场修复_11页_888kb

房地产开发 C-REITs周报总结

核心内容概述

本周C-REITs市场整体呈现上涨趋势，中证REITs全收益指数上涨1.89%。房地产(申万)指数本周涨幅最高，达到5.07%，显示出较强的市场表现。二级市场方面，数据中心板块交易最为活跃，而保障房和生态环保板块涨幅较小。估值方面，REITs的中债IRR分化明显，部分项目表现出较高的收益能力。

主要观点

• 市场表现：C-REITs全收益指数上涨1.89%，房地产(申万)指数涨幅最高，为5.07%。
• 板块表现：数据中心板块表现最佳，而保障房和生态环保板块涨幅较小。
• 估值分化：部分REITs表现出较高的IRR，如平安广州广河REIT（10.9%），华夏中国交建REIT（9.6%）和易方达广开产园REIT（8.5%）；P/NAV在0.7-1.8之间，其中华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）和嘉实物美消费REIT（1.7）表现较好。

关键信息

一、REITs指数表现

• 中证REITs全收益指数：本周上涨1.89%，收于1028.9点；本年涨幅为1.89%。
• 其他指数：
  • 上证综指上涨0.92%
  • 深证成指上涨1.15%
  • 万得全A上涨1.18%
  • 沪深300上涨0.45%
  • 恒生指数下跌0.41%
  • 中债十年期国债指数下跌0.16%
  • 房地产(申万)指数上涨5.07%
  • 高速公路(申万)指数下跌0.98%

二、REITs二级市场表现

• 总市值：约2233.4亿元，平均单只REIT市值约29亿元。
• 涨幅分布：
  • 仓储物流：2.75%
  • 产业园区：3.39%
  • 保障房：0.39%
  • 交通基础设施：1.3%
  • 能源基础设施：2.2%
  • 生态环保：0.85%
  • 消费基础设施：3.56%
  • 水利设施：4.29%
  • 数据中心：4.05%
• 涨幅靠前的REITs：
  • 易方达华威农贸市场REIT
  • 广发成都高投产业园REIT

三、REITs成交量表现

• 日均成交量：约214万股，日均换手率0.7%。
• 换手率前三：
  • 中金中国绿发商业资产REIT（1.6%）
  • 易方达华威农贸市场REIT（1.6%）
  • 中信建投沈阳国际软件园REIT（1.4%）
• 换手率分布：
  • 仓储物流：0.8%
  • 产业园区：0.6%
  • 保障房：0.6%
  • 交通基础设施：0.5%
  • 能源基础设施：0.6%
  • 生态环保：0.6%
  • 消费基础设施：0.9%
  • 水利设施：0.9%
  • 数据中心：1%

四、REITs估值表现

• IRR前三：
  • 平安广州广河REIT（10.9%）
  • 华夏中国交建REIT（9.6%）
  • 易方达广开产园REIT（8.5%）
• P/NAV前三：
  • 华夏安博仓储REIT（1.8）
  • 易方达华威农贸市场REIT（1.7）
  • 嘉实物美消费REIT（1.7）
• P/NAV较低：
  • 华夏中国交建REIT（0.7）

投资建议

1. 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目：在政策利好背景下，优先考虑高能级城市消费及专业运营项目。
2. 关注保障房等弱周期资产：其红利配置属性已被市场认可，但需结合资产韧性与二级市场价格进行择时布局。
3. 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人：随着REITs扩募与新发并行，这类原始权益人可能带来龙头效益。

风险提示

• 二级价格波动风险
• 基础设施项目运营风险
• 测算误差风险

作者信息

• 分析师：金晶（执业证书编号：S0680522030001），邮箱：jinjing3@gszq.com
• 分析师：周卓君（执业证书编号：S0680523070006），邮箱：zhouzhuojun@gszq.com

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