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报告摘要

2018年第一季度大中华区物业市场总结

核心内容概述

2018年第一季度，中国GDP增速维持在6.8%，与上季度持平。工业生产增速加快，服务业贡献率上升至61.6%，成为经济增长的重要推动力。内需对经济增长的贡献率达到77.8%，而净出口贡献率下降至-9.1%。随着去杠杆政策和全球不确定性增加，全年经济增速预计有所放缓，但正向消费驱动的高质量发展转型。

主要观点

1. 甲级办公楼市场

需求强劲：联合办公与TMT行业需求持续增长，尤其在成都、杭州、武汉等城市表现突出。
租金走势：一线城市中，广州租金涨幅显著，环比上涨2.2%；北京、深圳和上海租金涨幅较小，分别为0.8%、0.6%和0.2%。二线城市中，西安、杭州和天津租金增长明显。
供应与空置率：一线城市的供应压力较大，但部分二线城市因供应减少和需求稳定，租金开始回升。整体市场空置率下降，但部分区域如苏州受供应压力影响，租金回落。
政策影响：金融开放政策推动了办公楼需求增长，尤其是对高端服务业和科技企业的吸引力。同时，北京CBD的“限高令”将影响未来供应，可能促使开发重心转向非核心区。

2. 优质零售物业市场

新零售崛起：以生鲜超市为代表的“新零售”在一线和二线城市扩张，坪效显著高于传统超市，成为商场主力租户。
租金表现：一线城市租金平稳，上海首层租金涨幅收窄，深圳核心商圈租金上涨；二线城市租金分化加剧，西安和杭州涨幅突出，苏州租金受供应压力影响回落。
投资活跃：2017年多家开发商收购购物中心，如万科与Triwater合作收购凯德商用19个城市20家购物中心，显示出市场对零售物业的持续关注。

3. 住宅市场

政策影响：限购、限售、限价政策继续执行，部分城市如大连和昆明进一步收紧。一季度成交量环比下降19%，但部分城市如上海和重庆因供应放量出现逆势增长。
价格走势：新建商品住宅价格环比下跌2.7%，一线城市价格降幅明显，二线城市涨幅回落。限价政策导致一、二手房价格倒挂，可能引发投机需求。
开发商策略：部分开发商加快推盘以缓解现金流压力，而长租公寓市场因政策支持和市场需求增长，成为新的投资热点。

4. 长租公寓市场

市场发展：长租公寓市场快速增长，投资者热情高涨。自如等品牌完成大规模融资，显示出市场潜力。
政策推动：国家政策支持租赁市场发展，如“房子是用来住的，不是用来炒的”理念推动市场规范化。
参与者多样化：主要参与者包括私营/国企开发商、酒店运营商、地产中介服务商和初创平台商，如蘑菇租房与蚂蚁金服合作代理超200万套房源。
市场潜力：随着千禧一代租赁需求增加，长租公寓市场预计将持续增长，成为未来房地产市场的重要组成部分。

关键信息

一线城市

北京：
- 甲级办公楼市场净吸纳量保持增长，租金平稳。
- CBD“限高令”将减少未来供应，促使开发商转向非核心区。
- 望京和中关村因科技企业需求旺盛，租金涨幅较大。
上海：
- 甲级办公楼市场供应量大，租金涨幅收窄。
- 联合办公需求强劲，支撑市场表现。
- 新项目集中在非核心区域，推动租金增长。
广州：
- 市场租金涨幅明显，核心CBD成为联合办公热点。
- 新项目入市推动净吸纳量，空置率下降。
- 高端联合办公品牌加快进驻，推动市场发展。

二线城市

成都：
- 联合办公需求持续增长，净吸纳量上升。
- 新项目入市，空置率小幅上升。
- 科技和金融行业需求强劲，推动租金上涨。
深圳：
- 甲级办公楼需求活跃，净吸纳量上升。
- 大型企业和金融机构扩张，带动市场。
- 供应高峰可能抑制租金，但核心区域租金仍保持稳定。
西安：
- 甲级办公楼净吸纳量大幅增长，租金小幅上涨。
- 新项目入市，空置率下降。
- 联合办公市场扩张，推动需求增长。
杭州：
- 金融和专业服务需求主导市场，净吸纳量增长。
- 无新增供应，空置率下降至2013年以来最低点。
- 钱江新城带动租金温和上涨，投资活动活跃。
苏州：
- 供应压力大，租金受压。
- 市场面临较大去化压力，空置率较高。

其他城市

天津：
- 甲级办公楼市场净吸纳量下降，空置率改善。
- 租金小幅下降，资本值下降。
- 未来供应将增加，空置率预计上升。
青岛：
- 甲级办公楼市场净吸纳量上升，空置率下降。
- 新兴商务区表现优于传统CBD，租金上涨。
沈阳：
- 优质办公楼市场需求稳定，空置率下降。
- 租金小幅下调，资本值下降。
- 未来供应量增加，租金可能受压。
重庆：
- 甲级办公楼净吸纳量上升，高科技租户需求增强。
- 新项目入市，空置率下降。
- 租金微调，资本值下降。
武汉：
- 甲级办公楼净吸纳量创新高，高科技租户需求增强。
- 供应集中，租金放缓。
- 未来供应仍将持续，空置率可能上升。
台北：
- 租金同比增长2.4%，市场表现活跃。
- 新大楼释出带动租金增长，空置率下降。
- 租户搬迁和升级需求推动市场活跃，投资信心回升。

总结

2018年第一季度，大中华区房地产市场在政策调控与市场需求之间保持动态平衡。甲级办公楼市场因联合办公和TMT行业需求增长，租金表现分化；优质零售物业市场受新零售影响，租金和空置率波动明显；住宅市场在限价政策下保持稳定，但部分城市因供应放量出现成交量增长。长租公寓市场因政策支持和人口结构变化，成为新的增长点。整体来看，中国房地产市场正逐步向消费驱动和高质量发展转型，各城市市场表现因政策、供需关系和区域特点而异。

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