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房地产行业2011年投资策略总结

核心内容概述

2011年房地产行业将呈现“高位滞涨”或“高位横盘”的态势，市场整体将保持稳定，房价上涨和下跌的空间均不大。行业投资策略建议保持与大势同步，标配地产股。重点推荐一线地产股，同时关注政策变化及长期趋势。

主要观点

• 市场形势：2010年房地产市场在政策压制下依然保持需求旺盛，商品房销售增速虽降但保持正增长，开发投资增速高位企稳，土地供给有限，导致房价持续上涨。
• 政策环境：2010年是中国房地产政策最严厉、最密集的一年，政府持续调控，抑制投资和投机需求。政策放松可能性较小，未来仍会保持高压态势。
• 区域发展：东部地区房地产市场成交占比较高，但中西部地区崛起速度加快，未来有望成为增长新引擎。
• 行业估值与财务状况：地产股估值多数处于底部区域，但整体资产负债率创历史新高，行业资金状况虽好于2008年，但扩张力度过大，偿债能力弱化。
• 未来趋势：房价将以稳为主，上涨和下跌空间均有限。长期来看，财税改革、经济增长模式转变等因素将对房地产市场产生深远影响，但变化是渐进的。

关键信息

2010年市场形势

• 商品房销售：全国商品房销售增速连续下降但保持正增长，成交量和成交价格均增长。
• 开发投资：全国房地产开发投资同比增长36.5%，其中商品住宅投资增长33.8%，占70.1%。
• 新开工面积：连续4个月平稳中略有下降，预计四季度及2011年将回归常态。
• 土地供给：土地购置面积同比增长36.2%，但增幅有限，土地瓶颈依然存在。
• 价格走势：全国70个大中城市房价同比上涨8.6%，涨幅收窄，但环比继续上涨。

政策回顾与展望

• 调控政策：2010年出台多项严厉调控政策，包括限购、二套房贷限制、契税调整、公积金贷款限制等。
• 政策影响：政策效果不明显，房价未显著下跌，但疯狂上涨已被遏制。预计2011年上半年政策压力仍将持续。
• 房产税试点：预计在“十二五”期间，房产税改革将加快，部分地区先行试点。

行业财务状况

• 资金状况：房地产行业上市公司整体资金状况优于2008年，但资产负债率创历史新高，达到70.84%。
• 股价表现：2010年1月至11月25日，天相地产行业指数下跌22.85%，落后于沪深300指数。

2011年投资策略

行业评级

• 投资评级：维持“同步大势”评级，建议标配地产股。

个股建议

• 首选股票：具有品牌优势、资金优势和持续开发能力的一线地产股，如万科A、保利地产、金地集团、信达地产、华发股份、格力地产、滨江集团、ST东源。
• 无黑马预期：证监会暂停地产股借壳上市审批，2011年地产股中“黑马”出现可能性较低。
• 估值与盈利预测：重点推荐股票的2011年EPS预测普遍高于2010年，部分公司PE和PB处于较低水平。

投资评级说明

• 推荐：持有收益超过市场平均收益15%以上。
• 谨慎推荐：持有收益超过市场平均收益5—15%。
• 中性：持有收益在市场平均收益±5%之间。
• 回避：持有收益低于市场平均收益5%以上。

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