20140904-申万宏源-房地产行业_14年中报回顾-销售下半年将缓慢回升_看好龙头和跨界转型的投资机会_11页_797kb

房地产行业2014年中报回顾与投资建议总结

核心内容

2014年上半年，中国房地产行业整体面临较大压力，收入和净利润增速均创新低，行业销售回款首次出现负增长，同时负债率和净负债率显著攀升。尽管如此，行业调整期的结束和政策环境的变化为下半年带来了一定的修复预期，分析师建议关注行业龙头和跨界转型的中小公司。

主要观点

1. 行业整体表现

• 收入增速放缓：A股百强房企上半年营收同比增长7.6%，但为近十年最低中期增速；23家重点房企营收同比增长6.4%。
• 净利润负增长：百强房企净利润同比下降2.7%，行业整体净利润同比下降5.7%。
• 销售压力增大：全国商品住宅销售面积同比下降7.8%，销售回款首次出现负增长，预收账款增速连续下降4年。
• 毛利率和净利率下降：行业毛利率从2011年的40.4%降至34.3%，净利率从2011年起连续4年走低，累计下降3.6个百分点。
• 费用率上升：三项费用率较2013年上升1.1个百分点，主要因财务费用增长较快。

2. 行业趋势分析

• 行业集中度提升：百强房企营收和净利润占全行业的比重分别升至98.6%和102.0%，中小房企整体亏损。
• 政策转向支持：政府调控政策由抑制过热转向因地制宜的双向调控，部分城市放宽或取消限购，按揭贷款政策有所放松，有助于行业修复。
• 市场调整期结束：行业销售和结算处于低位，但下半年预计将缓慢回升，行业基本面有望改善。

3. 投资机会展望

• 行业龙头受益：建议关注销量恢复带来的业绩提升，推荐万科、保利、世联行等企业。
• 跨界转型中小公司：建议关注具备转型潜力的中小房企，如阳光城（医院）、金科股份（现金充足）、北京城建（金融）、中天城投（互联网）、冠城大通（军工）、苏宁环球（影视）等。

关键信息

• 时间范围：2014年上半年
• 数据来源：公司公告、申万研究
• 样本选取：A股百强房企（营收前100名）、申万重点房企（23家）
• 投资建议：推荐“A龙头+B跨界转型”组合，两类公司相互支持，行业有望缓慢复苏。
• 盈利预测与估值：
  • 重点房企如万科A、保利地产、金科股份等被给予“买入”或“增持”评级。
  • 估值方面，PE和PB指标反映不同公司估值水平，部分公司如世联行PE显著下降，但RNAV仍保持一定水平。

投资建议分类

A类：受益于销量恢复的行业龙头

• 万科A：买入，2014年EPS预测为0.55元，PE为21倍，RNAV为14.3元，P/RNAV为0.67倍。
• 保利地产：买入，2014年EPS预测为1.26元，PE为7倍，RNAV为9.2元，P/RNAV为0.64倍。
• 世联行：增持，2014年EPS预测为0.55元，PE为21倍，RNAV为2.37元，P/RNAV为2.37倍。

B类：受益于跨界转型的中小公司

• 阳光城：医院转型，推荐买入。
• 金科股份：市值小、现金多，推荐增持。
• 北京城建：金融转型，推荐增持。
• 中天城投：互联网转型，推荐增持。
• 冠城大通：军工转型，推荐增持。
• 苏宁环球：影视转型，推荐增持。

总结

2014年上半年，房地产行业在销售和盈利方面均面临较大挑战，但政策环境和市场预期逐步改善，为下半年的修复提供了条件。建议投资者关注两类企业：一是销量恢复带来的业绩提升的行业龙头，二是具备跨界转型潜力的中小房企。行业整体调整期结束，未来有望缓慢复苏，但投资需谨慎，建议以完整报告为依据，结合个人投资目标和财务状况进行决策。