20260902-招商证券-_招商REITs_发行节奏和基本面观望或对冲8_28新政带来的不动产欠配_REITs_26年9月配置建议_13页_2mb

招商REITs 2026年9月配置建议总结

核心内容概述

本报告分析了2026年8月REITs市场走势、一级市场供应情况、基本面表现及估值水平，并基于此提出9月的配置建议。报告指出，8月REITs市场出现“V型”走势，二级市场估值处于历史低位，一级市场供应放缓，同时指出8·28新政可能带来不动产资产欠配，但国债发行或对冲其影响。

一、二级市场要点

二级价格

• 全收益指数走势：8月REITs全收益指数累计下跌0.2%，呈现“V型”走势。
  • 8月1-17日累计下跌2.7%，延续上月下跌趋势，反映市场对二季报业绩承压的定价。
  • 8月18-31日累计反弹2.6%，主要受以下因素影响：
    a. 指数二次探底对部分投资人形成估值吸引力；
    b. 指数基金建仓；
    c. 原始权益人增持；
    d. 一级市场持续2个月未见询价。

二级流动性

• 全市场日均成交额为4.7亿元，日均换手率0.42%，较上月温和改善。

分板块表现

• 跑赢板块：产业园（+5.5%）、保租房（+0.8%）、市政环保（+0.8%）；
• 跑输板块：消费（-1.8%）、IDC（-1.2%）、交通（-1.0%）。

二、一级市场要点

一级市场供应

• 8月无询价和发售，个券打新延续小幅亏损；
• 9月将有新项目启动询价，长期潜在供应量接近1300亿元；
• 已挂网未询价项目：37单，拟募1077亿元，创年内新高；
• 已获批待询价项目：7单，拟募145亿元；
• 已推荐未挂网项目：11单，拟募220亿元。

一级打新收益

• 26年以来累计净打新收益为-3.9万元；
• 全年累计净收益率为-0.04%（等额参与所有项目询价且全部入围）。

具体个券表现

• 华夏中核清洁能源REIT：上市首日涨跌幅28%，4日累计涨跌幅26%；
• 中金杭州安居保障性租赁住房REIT：上市首日涨跌幅11%，4日累计涨跌幅10%；
• 华泰三峡新能源REIT：上市首日涨跌幅0%，4日累计涨跌幅-1%；
• 中金唯品会商业REIT：上市首日涨跌幅1%，4日累计涨跌幅-1%。

三、REITs基本面

各板块EBITDA同比增速

• 消费：+8%，较Q1变动-1 PCT；
• 保租房：+3%，较Q1变动-5 PCT；
• 市政环保：+1%，较Q1变动-14 PCT；
• 交通：-2%，较Q1变动-4 PCT；
• 仓储物流：-12%，较Q1变动0 PCT；
• 产业园：-17%，较Q1变动-3 PCT；
• 能源：-22%，较Q1变动-10 PCT。

基本面展望

• 保租房基本面或保持稳定；
• 消费板块零售额或受宏观因素影响下行，租金或滞后反映；
• 少数优质消费REITs或维持强者恒强；
• 产业园、仓储物流基本面未见明显反转信号，部分标的或存在“估值陷阱”。

四、REITs估值分析

全市场P/NAV

• 8月末全市场P/NAV平均1.03倍，处于历史34%分位；
• 板块估值：
  • 保租房：1.3倍；
  • 消费/市政环保：1.2倍；
  • 仓储/IDC/交运/能源：1.0倍；
  • IDC：0.9倍；
  • 产业园：0.8倍。

产权REITs派息率

• 产权REITs平均派息率4.8%，与10Y国债利差310bps，位于历史97%分位；
• 与中高等级信用债/红利股利差分别位于历史98% / 100%分位，具备较高性价比；
• 具体板块：
  • 办公类产业园：5.7%，98%分位；
  • 厂房类产业园：5.3%，98%分位；
  • 仓储物流：5.1%，100%分位；
  • IDC：4.2%，100%分位；
  • 非市场化保租房：3.0%，72%分位；
  • 市场化保租房：3.4%，75%分位；
  • 消费：4.4%，66%分位；
  • 商业不动产：零售4.6%，商办5.1%。

经营权REITsIRR

• 8月末中债IRR平均4.7%，与10Y国债利差306bps，位于历史58%分位；
• 具体板块：
  • 高速：6.4%；
  • 能源：3.2%；
  • 市政环保：2.7%。

五、配置建议

二级市场建议

• 估值层面：当前全市场P/NAV仍处于1倍，绝对估值不够便宜；
• 供应层面：9月将重启询价，市场可能进入供应观望期；
• 基本面层面：9月处于业绩空窗期，短期缺乏拐点证据；
• 利率层面：长端利率或具备下行空间，但短期存在不确定性；
• 标的层面：关注拥有运营alpha的消费龙头（***、***）、能源龙头（***）等。

一级市场建议

• 一二级市场估值差较窄甚至倒挂，建议一级参与范围进一步聚焦；
• 战配关注资产质量高、相对稀缺且一二级估值差较大的标的（***、***）；
• 打新层面建议缩圈至高安全垫标的（***、***、***）。

六、风险提示

• REITs二级市场基本面改善不及预期；
• REITs流动性改善不及预期；
• 宏观流动性改善不及预期；
• 一级市场持续出现“破发”；
• 供应端超预期。

七、参考资料

• 历史研究合集：包含REITs及不动产资管研究报告、年度/中期策略、行业点评报告、观点报告、周度/月度报告、公司深度报告等。
• 报告来源：Wind、招商证券、中债金融估值中心有限公司等。
• 数据截止：2026年8月31日。