> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 《变致革》革致稳：2017-2020年房地产市场与宏观调控分析 ## 核心内容 2017-2019年，中国经济面临“变致革”的阶段，政府以“改革”为先，推动经济由“要素驱动”向“创新驱动”转型，同时抑制金融风险和房地产泡沫。2020年，宏观经济未明显好转，但内部金融系统有所改善，政策重心转向“维稳”，房地产调控方式加快转变，以补足经济稳定动能。 ## 主要观点 - **2019年宏观调控以“革”为先**：政府持续推动金融、财税、基建及房地产调控改革，抑制金融风险，控制实体杠杆，但维稳措施使用克制。 - **2020年政策转向“维稳”**：房地产市场调控政策更加灵活，以“分城施策”为核心，强化对三四线城市的资金倾斜，同时为实体经济发展提供支持。 - **房地产市场分化加剧**：一线城市及强二线城市市场相对稳健，三四线城市则因资金收紧和库存压力面临较大挑战。 ## 关键信息 ### 2019年“革”与“稳” - **经济环境**：国内经济增速下滑，民营企业面临严峻考验，失业率上升，居民投资渠道受限，资金“趴在账上”现象明显。 - **房地产调控**：国家政策以“保供应、抑资金”为主，金融管控加强，房企融资收紧，土地市场景气不足，地方政策以“抢人”为主，对市场成交动能兼顾度下降。 - **土地市场**：土地市场景气值普遍偏低，四季度土地市场全面遇冷，溢价率下降，流拍率上升，对地方财政形成压力。 - **商品住宅市场**：新房景气值整体趋降，但部分城市如深圳、东莞表现相对较好，III类及IV类城市成交动能明显弱化。 ### 2020年展望 - **政策导向**：政府将适度使用维稳措施，房地产对地方财政的重要性上升，调控方式加快革新。 - **四大变革领域**：国资国企改革、资本市场改革、对外开放、房地产调控方式改变。 - **市场走势**：预计2020年市场成交将“回温”，价格稳中略升，楼市走势逐步走稳，不会出现“前高后低”现象。 - **城市分类与表现**： - **I类城市**（一线城市）：价值稳增，政策收紧。 - **II类城市**（强二线城市）：成交走势分化，政策灵活度高。 - **III类城市**（二线及强三线）：成交改善，但仍受制约。 - **IV类城市**（其他重点城市）：成交动能释放受限，市场压力较大。 ### 不同圈层城市表现 - **长三角**：市场相对稳定，政策支持力度较大。 - **京津冀**：整体市场景气不足，政策调整空间有限。 - **粤港澳大湾区**：市场分化明显，IV类城市表现较差。 - **华中华西**：市场稳健，但部分城市库存压力较大。 ### 2019年楼市调控政策 - **政策宽松**：以“人才引进”为突破口，政策灵活度上升，但整体仍为“有保有压”。 - **具体措施**： - **广州**：南沙、黄埔等区域对人才购房给予优惠。 - **佛山**：对特定人才放宽购房限制。 - **上海**：临港新片区放宽购房条件。 - **南京**：高淳区对外地购房者放宽限制。 - **天津**：对承接北京非首都功能的职工购房给予优惠。 ### 市场景气与成交数据 - **市场景气值**：0.9-1.1为正常，0.7-0.9为偏冷，1.3以上为显性扩张，0.7以下为显性收缩。 - **网签成交**：多数城市网签数据同比上升，但实际市场反馈灵敏度下降。 - **价格走势**：高地价项目占比增加，整体价格稳中略升，但III类及IV类城市价格下行压力较大。 ## 总结 2017-2019年，中国经济在“变致革”的过程中，房地产市场经历深度调整，政策以“改革”为主，抑制金融风险和房地产泡沫。2020年，政策转向“维稳”，房地产调控方式加快转变，市场预期逐步回升，楼市走势趋于平稳。不同城市市场表现差异显著，一线城市及强二线城市相对稳健，三四线城市则面临较大压力。政策灵活度增加，但整体仍以“分城施策”为主，房地产对地方财政的重要性上升，市场成交和价格将逐步改善。