2022-01-14-世邦魏理仕-2021年香港房地产市场回顾与2022年展望_6页_1mb

2022年香港房地产市场总结

核心内容

2022年预计将是一个充满不确定性的年份，但整体房地产市场仍有机会回暖。香港与内地恢复部分通关的可能性较大，这将对商业和零售活动产生积极影响。同时，企业活动进一步活跃，但开支管理仍保持谨慎。市场整体受到利率走势、资金流向及中美关系等外部因素的影响，存在多种不确定性。

写字楼市场

主要观点

• 2021年全年写字楼新租务成交按年增长 83%，达 38万平方米，但仅为疫情前2019年水平的 78%。
• 写字楼市场全年净吸纳量为 -8.29万平方米，连续第9个季度为负，是历史上最长的下行周期。
• 2021年12月底整体空置率升至 11.2%，较2020年12月上升 1.3个百分点。
• 全年租金下跌 7.3%，较2020年的 17.4% 有所改善，但仍未见明显反弹。

关键信息

• 九龙东 是唯一录得全年正净吸纳量的地区。
• 2022年甲级写字楼租金预计将 基本保持稳定，但在空置率较高的地区可能 继续微跌。
• 写字楼市场受到 即将出现的供应井喷 影响，租金回升空间有限。

零售物业市场

主要观点

• 2021年商铺租赁市场气氛有所改善，第四季度空置率下降 2.3个百分点 至 14.4%。
• 餐饮业是租赁市场中最活跃的行业，其租赁活动占比接近 50%。
• 2021年全年街铺租金增长 1.2%，但因空置率较高，租金未见大幅上涨。

关键信息

• 餐饮业、时装及相关品牌、化妆品店等是租赁活动的主要推动者，合计占比超过 70%。
• 预计2022年街铺租金将 轻微上涨约5%，前提是疫情受控，社交距离措施不会长期收紧。

物流仓储市场

主要观点

• 2021年全年物流仓储市场表现强劲，租金增长 3.9%，为 自2014年以来的最大年度增幅。
• 第三方物流运营商（3PLs）租赁活动占比超过 50%，显示出强劲的需求。
• 2021年第四季度仓库空置率降至 2.3%，全年下降 1.3个百分点。

关键信息

• 驾车直达和电梯上下的工厦空置率均降至 3%以下。
• 2021年第四季度最大的三笔租赁交易均由本地第三方物流公司完成，总面积达 52,000平方米。
• 科技和医疗保健行业租赁需求持续增长，进一步推动市场表现。

投资市场

主要观点

• 2021年全年商业物业投资成交总额达 796亿港元（约 651亿元人民币），比2020年增长 51%。
• 投资交易总额虽然超过2019和2020年水平，但仅占2017年最高峰的 43%。
• 工业物业仍是投资市场的主要资产类别，占全年交易金额的 37.1%。

关键信息

• 工业物业 在2021年第四季度占投资额的 40%，其中 领展 以 58亿港元 收购两项工业物业，创有记录以来最大宗交易。
• 房地产基金及房托 在2021年第四季度投资 107亿港元，占该季投资额的 47%。
• 2022年预计 商铺物业租金将进一步增长，吸引投资者关注增长机会。
• 写字楼市场 将出现供应热潮，租金可能在见底后成为投资机会。

总结

2022年香港房地产市场将面临多重不确定性，但整体趋势仍偏向积极。随着与内地部分通关的预期，商业和零售活动有望改善，推动市场回暖。写字楼市场租金预计保持稳定，但回升空间有限；零售市场租金增长有限，主要受空置率影响；物流仓储市场表现强劲，租金增长显著。投资市场中，工业物业和房地产基金仍为热点，预计2022年投资机会将有所增加。