20220726-光大证券-房地产百城土地成交月度跟踪报告（2022年6月）_二轮土拍加速推动土地市场复苏_50强房企新增土地环比翻倍_17页_1mb

行业研究总结：2022年6月房地产市场分析

核心内容

2022年6月，中国房地产市场呈现复苏迹象，百城土地成交面积和总价环比大幅上升，但同比仍呈下降趋势。随着二轮土拍的推进，市场活跃度提升，房企新增土地价值和面积环比翻倍。尽管整体市场仍面临一定压力，但政策支持和市场调整信号为行业复苏提供了基础。

主要观点

• 土地市场复苏：2022年6月，百城土地成交面积为15,160万平方米，环比上升，同比-18.5%。成交总价为3,579亿元，环比上升，同比-39.7%。土地成交均价为2,361元/平方米，环比上升，同比-26.0%。
• 房企拿地活跃：TOP50房企6月新增土地价值总计为1984.2亿元，环比上升113%；新增土地面积总计为1154万平方米，环比上升103%。
• 二轮土拍影响：截至7月19日，14城完成二轮土拍，合计供应333宗涉宅地块，成交312宗，成交建面约3064万平，成交总价约3759.7亿元，成交楼面均价约12270.7元/平，溢价率均值约3.0%。
• 政策支持：政府释放多项资金面积极信号，如5年期LPR下调20bp、保障房贷款不纳入集中度管理、预售监管资金新办法等，促进市场修复。5月15日按揭政策调整，购房需求进入实质性执行阶段。

关键信息

1. 百城土地成交总量

• 2022年6月：成交建面15,160万平方米，同比-18.5%；成交总价3,579亿元，同比-39.7%；成交均价2,361元/平方米，同比-26.0%。
• 2022年1-6月：成交建面6.7亿平方米，同比-29.2%；成交总价12,584亿元，同比-54.4%；成交均价1,867元/平方米，同比-35.5%。

2. 分城市能级土地成交结构

• 一线城市：成交建面956万平方米，同比-0.1%；成交总价1,213亿元，同比+36.4%；成交均价12,686元/平方米，同比+36.5%。
• 二线城市：成交建面4,970万平方米，同比-35.5%；成交总价1,146亿元，同比-59.1%；成交均价2,307元/平方米，同比-36.6%。
• 三四线城市：成交建面9,234万平方米，同比-7.2%；成交总价1,219亿元，同比-45.6%；成交均价1,320元/平方米，同比-41.4%。

3. 住宅类土地成交结构

• 一线城市：成交建面496万平方米，同比-20.4%；成交总价1,116亿元，同比+31%；成交均价22,508元/平方米，同比+64.5%。
• 二线城市：成交建面1,818万平方米，同比-55.1%；成交总价954亿元，同比-60.6%；成交均价5,250元/平方米，同比-12.2%。
• 三四线城市：成交建面2,351万平方米，同比-48.5%；成交总价916亿元，同比-50.7%；成交均价3,898元/平方米，同比-4.4%。

4. 分类型土地成交结构

• 住宅：成交建面4,073万平方米，同比-34.2%；成交总价2,582亿元，同比-31.4%。
• 商服：成交建面1,135万平方米，同比-41.7%；成交总价256亿元，同比-51.1%。
• 商住：成交建面592万平方米，同比-80.5%；成交总价405亿元，同比-70.5%。
• 工业：成交建面8,782万平方米，同比+28.3%；成交总价267亿元，同比+16.3%。

5. 房企新增土地获取情况

• TOP50房企：2022年6月新增土地价值1984.2亿元，同比-39.9%；新增土地建面1154万平方米，同比-78.1%。
• 1-6月累计：新增土地价值6493.2亿元，同比-65.3%；新增土地建面5466万平方米，同比-79.2%。

6. 二轮土拍情况

• 6月二轮土拍：6城合计供应152宗涉宅地块，成交146宗，成交建面1290万平，成交总价1358.1亿元，溢价率均值约2.7%。
• 截至7月19日：14城完成二轮土拍，合计供应333宗涉宅地块，成交312宗，成交建面3064万平，成交总价3759.7亿元，溢价率均值约3.0%。

投资建议

• 政策支持：政府释放资金面积极信号，推动房地产市场修复。
• 关注优质房企：建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。
• 市场趋势：随着疫情好转，房地产行业供需有望逐步恢复。

风险分析

• 外部风险：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦可能影响居民收入和信贷扩张。
• 内部风险：房企面临“三道红线”和债务集中偿还期，部分房企信用风险暴露增加，现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企存在违约风险。

重点上市公司列表

估值方法的局限性说明

本报告所采用的估值方法和模型均基于一定假设，可能因假设不同而产生显著差异。估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

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