20230326-申港证券-物业管理行业研究周报_商业及写字楼市场复苏助力物企商写板块增长_12页_1mb

商业及写字楼市场复苏助力物企商写板块增长总结

核心内容

2023年，随着疫情防控政策优化及消费市场复苏，商业及写字楼市场有望企稳回升，为物业管理行业中的商写板块带来增长机遇。尽管2022年受经济放缓、疫情反复及房地产行业下行影响，商办业态经营承压，但2023年市场复苏态势明显，推动物企商写业务收入及盈利增长。

主要观点

• 市场复苏预期：2022年国内18个主要城市写字楼净吸纳量为234万方，为2009年以来最低水平。预计2023年随着消费及旅游市场回升，购物中心客流量将回归，写字楼净吸纳量有望增加。
• 商写业务优势：商业及写字楼物业费单价和毛利率均显著高于住宅业态，非住类业态物管费具有更市场化的提价机制，与租金收入呈正相关，有助于提升服务品质和盈利能力。
• 投资策略：当前物业板块进入最佳配置期，建议关注具备独立扩张能力、商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活；受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余；全国性物企绿城服务、金科服务；高弹性标的碧桂园服务。

关键信息

收入与盈利情况

• 2022年商办业态收入：商业地产百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为29亿元，同比增长6.3%，增速较2021年收窄19pct。
• 毛利率对比：
  • 住宅毛利率：华润万象生活21%，宝龙商业25.8%，卓越商企服务17.7%
  • 商写毛利率：华润万象生活50.3%，宝龙商业35.9%，卓越商企服务25.5%
• 物业费水平：非住业态中，写字楼及商业物业费水平显著高于其他类型业态。

资金及交易追踪

• 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通有持股，截至2023年3月24日，持股数量为751.05万股，较上周下跌8.99%，持股市值1.16亿元。
• 港股通：
  • 增幅最大：合景悠活（0.7%）
  • 降幅最大：时代邻里（-4.05%）
  • 持股比例最高：保利物业（68.06%）
  • 持股数量最多：融创服务（5.22亿股）

行业动态

• 政策支持：中共中央、国务院发布《党和国家机构改革方案》，组建中央社会工作部，统筹党建引领基层治理与物业管理。
• 标准制定：住建部发布《全国物业管理文明行业标准》，强调党建引领、优质服务、诚信建设、创新手段、社区文化、公益责任及队伍建设。
• 战略合作：雅生活与朗新科技集团达成数字产业战略合作，聚焦智慧运营与双碳产业；碧桂园服务与顺德农商银行战略合作，推动智慧物业一体化建设。
• 业务拓展：金融街物业拟收购置佳物业70%股权，进军香港物管市场。
• 业绩表现：
  • 融信服务：预计2022年度净利润减少约1亿元至1000-2000万元。
  • 时代邻里：预期2022年度归母净亏损不超2.3亿元。
  • 荣万家：预计2022年度净利润约2.36亿元，同比减少42.5%。
  • 中奥到家：预期2022年度归属于公司股东溢利同比减少25%。
  • 中航物业：2022年净利润2.28亿元，同比下降4.8%。
  • 朗诗绿色生活：收购朗诗寓轻资产业务获股东会审批通过。

风险提示

• 地产周期性业务下行可能带来短期业绩下滑。
• 外拓增速不及预期。
• 关联方应收账款及其他应收款坏账风险。

数据与图表信息

• 行业表现：恒生物业服务及管理板块在2023年3月20日至24日下跌1.41%，跑输恒生综合指数3.4pct。
• 估值情况：港股物业板块PE（TTM）为14.47倍，较前一周下跌0.28，近一年均值为14.64倍。
• 个股表现：
  • 涨跌幅前五：新希望服务（17.16%）、宋都服务（10.53%）、方圆生活服务（10%）、中奥到家（10%）、宝龙商业（8.92%）。
  • 涨跌幅后五：浦江中国（-21.67%）、朗诗绿色生活（-10.43%）、时代邻里（-8.33%）、远洋服务（-7.11%）、荣万家（-6.67%）。

行业评级体系

• 行业评级：增持、中性、减持。
  • 增持：报告日后6个月内相对强于市场基准指数收益率5%以上。
  • 中性：报告日后6个月内相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间。
  • 减持：报告日后6个月内相对弱于市场基准指数收益率5%以上。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持。
  • 买入：报告日后6个月内相对强于市场基准指数收益率15%以上。
  • 增持：报告日后6个月内相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间。
  • 中性：报告日后6个月内相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间。
  • 减持：报告日后6个月内相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

附录：相关报告

1. 《金科服务公司深度研究——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21
2. 《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒 不坠碧霄之志》2022-12-9
3. 《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31
4. 《物业管理行业研究周报——曙光已现 估值修复有望持续》2023-1-2
5. 《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27
6. 《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6
7. 《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26
8. 《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性 国企凸显价值韧性》2022-9-19