20210617-亿翰智库-房地产_利润率下行难挡房企华东高价拿地_规模仍是唯一诉求_9页_909kb

房地产行业研究总结：华东高价拿地与利润率下行趋势分析

核心内容

本报告聚焦房地产行业在2021年6月的市场趋势，重点分析了房企在华东地区高价拿地的现象及其背后的逻辑。尽管行业利润率普遍下行，但房企仍持续加码华东，主要目的是通过规模扩张和市场占有率提升，为企业的可持续发展创造条件。同时，报告指出，城市更新等新模式或可成为房企利润的补充来源。

主要观点

• 华东高价拿地成趋势：房企普遍热衷于在华东地区拿地，尤其是以杭州为代表的热点城市。
• 利润率持续承压：2020年及2021年房企利润率下行，主要受高价地入市遭遇限价政策、疫情冲击销售、资产减值等因素影响。
• 规模增长是核心诉求：在利润空间受限的情况下，房企更注重销售规模的扩张，以保持市场占有率和企业竞争力。
• 城市更新成为新选择：随着增量市场见顶，存量市场逐渐主导，城市更新项目因其潜在利润和稳定现金流，成为房企寻求利润支撑的新路径。

关键信息

一、高价地去化遭限价，上下两端挤压行业利润率

• 高价地入市背景：2016年至2018年土拍市场火热，房企高价拿地。
• 限价政策影响：政府对房价进行限制，导致高成本与低售价压缩利润空间。
• 疫情冲击：2020年疫情导致项目销售受阻，房企集中计提资产减值。
• 典型房企案例：
  • 融信中国2020年毛利润率仅为11.0%，同比下降13.2个百分点。
  • 招商蛇口2020年计提资产减值25.7亿元，同比上升22.8%。
  • 大悦城2020年持有物业租金及相关服务收入减少14%。
• 地货比普遍偏高：E50房企在华东地区成交土地的地货比普遍在0.4以上，部分地块甚至超过0.8，表明利润空间有限。

二、利润愈低愈拿高价地，规模增长是唯一诉求

• 华东市场吸引力：华东地区为人口流入型城市，住宅市场活跃，购买力充足。
• 企业布局动机：
  • 提升品牌影响力：通过高价地打造IP产品，如“金茂府”系列。
  • 引流与站稳脚跟：高价地尤其是地王项目，有助于吸引关注，增强品牌传播力。
  • 保障现金流：快速去化、资金回笼快，是房企选择华东的重要考量。
• 典型房企案例：
  • 融信中国在杭州持续补仓，2020年杭州贡献了公司31%的销售业绩。
  • 中国金茂通过高价地打造“金茂府”品牌，成功进入多个城市。
  • 滨江集团在杭州土拍中高价拿地，目标为1%至2%的净利润水平。

三、利润下行灰犀牛已现，城市更新或可为利润兜底

• 城市更新趋势：房企开始关注城市更新、旧城改造等模式，以获取稳定利润。
• 城市更新优势：
  • 低成本高收益：城市更新项目地价占房价比例较低，可售货值高。
  • 提升利润空间：如龙光集团城市更新项目毛利润率超65%。
  • 拓展业务模式：如华润置地将城市更新、长租、康养等纳入公司发展战略。
• 多元化拿地方式：包括一二级联动开发、收并购等，有助于降低对招拍挂的依赖，避免溢价过高。
• 行业前景：短期内行业利润率难以回升，长期来看高利润项目稀缺，行业利润率或将维持低位。

结论

在房地产行业利润率持续下行的背景下，房企仍坚持在华东地区高价拿地，主要出于规模扩张和市场占有率提升的考量。城市更新等新模式正逐步成为房企利润增长的新引擎，但其成效尚需观察。未来，房企需在成本控制与市场拓展之间寻求平衡，以应对行业持续低迷的挑战。