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行业研究总结：地产泡沫与通缩并存下的政策与投资分析

核心内容

本报告分析了中国当前房地产市场与通缩压力并存的特殊现象，并探讨了在这种背景下央行的政策选择与房地产行业的未来走势。报告指出，地产泡沫与通缩共存并非常见，但其对政策制定和市场发展的影响却非常深远。

主要观点

• 地产泡沫与通缩并存的特殊性：地产泡沫未破灭，而通缩压力持续存在，这种组合在历史中较为罕见，且对政策制定者构成重大挑战。
• 政策两难：央行在面对通缩威胁时，倾向于采取宽松政策以刺激经济，即便这会加剧地产泡沫，因为传统货币政策在通缩下可能失效。
• 完美利率理论：根据华泰证券的研究，存在一个“完美利率”水平，当利率低于该水平时，地产价格会螺旋式上升，而地产景气越高，所需完美利率越高。
• 历史经验：在19个国家的29次类似两难情境中，所有央行都选择了容忍地产泡沫以应对通缩，说明这是普遍的政策倾向。
• 投资建议：报告依旧看好地产股票表现，重点推荐信达地产、华侨城A、保利地产、首开股份、招商地产、南京高科、万科A、张江高科等公司，特别强调信达地产与华侨城A的投资机会。

关键信息

通缩现状

• 1月份CPI仅为0.8，创08年金融危机后最低值。
• PPI连续35个月为负，打破了历史记录，显示工业体系面临严重通缩压力。

地产泡沫状态

• 70大城市新建住宅价格相比2013年最高点仅下跌4.8个百分点。
• 地产行业景气程度仍较高，公司盈利状况优于2011-2012年周期。

政策选择困境

• 地产泡沫高位与通缩并存时，央行难以在两者间取得平衡。
• 若宽松政策救市，将加剧泡沫；若紧缩政策应对，将加深通缩。
• 通缩使实际利率升高，传统货币政策失效，迫使央行选择宽松。

投资结论

• 通缩压力将加速地产泡沫的扩张。
• 中国地产行业大拐点尚未到来，未来仍有上涨空间。
• 投资建议继续看好地产板块，重点推荐信达地产、华侨城A等公司。

图表目录

• 图3：CPI与房价指数（台湾）
• 图4：CPI与房价指数（德国）
• 图5：CPI与房价指数（韩国）
• 图6：CPI与房价指数（瑞士）
• 图7：CPI与房价指数（香港）
• 图8：CPI与房价指数（比利时）
• 图9：CPI与房价指数（新加坡）
• 图10：CPI与房价指数（加拿大）
• 图11：CPI与房价指数（西班牙）
• 图12：CPI与房价指数（法国）
• 图13：CPI与房价指数（英国）
• 图14：CPI与房价指数（马来西亚）
• 图15：CPI与房价指数（新西兰）
• 图16：CPI与房价指数（美国）
• 图17：CPI与房价指数（南非）
• 图18：CPI与房价指数（荷兰）
• 图19：CPI与首都圈二手公寓楼销售单价（日本）
• 图20：CPI与地价指数（日本）
• 图21：CPI与房价指数（瑞典）

推荐股票列表

评级说明

• 行业评级：
  • 增持：行业股票指数超越沪深300。
  • 中性：行业股票指数与沪深300基本持平。
  • 减持：行业股票指数明显弱于沪深300。
• 公司评级：
  • 买入：股价超越基准20%以上。
  • 增持：股价超越基准5%-20%。
  • 中性：股价波动在-5%~5%之间。
  • 减持：股价弱于基准5%-20%。
  • 卖出：股价弱于基准20%以上。

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• 赵翔：联系方式：0755-23952861，邮箱：zhaoxiang@oamail.htsc.com.cn

行业评级

• 房地产：增持（维持）
• 房地产开发Ⅱ：增持（维持）