20220703-国海证券-2022_稳地产_专题（五）_地产回暖还有哪些痛点__9页_684kb

地产回暖还有哪些痛点？总结

核心内容

2022年6月以来，随着地产托底政策逐步生效和疫情消退，地产高频数据出现积极变化，显示“销售底”可能已在6月形成。然而，我们认为下半年地产回暖仍面临诸多挑战，主要集中在销售端和投资端，成为制约整体复苏的关键因素。

主要观点

• 销售端分化明显：一二线城市与三四线城市地产销售复苏节奏不同，一二线城市受房贷利率加点和局部疫情反复影响，销售回暖仍需时间；而三四线城市则受本地购房者悲观预期影响，复苏更为缓慢。
• 投资端面临双重压力：一方面，三四线城市销售修复缓慢，影响房企回款与施工；另一方面，前期土地成交不足，限制房企新开工能力，导致投资数据难以回升。

关键信息

销售端分析

一二线城市

• 主要痛点：
  • 部分城市房贷利率加点未完全取消，如北、上、广、深一线城市加点幅度较高。
  • 部分城市疫情反复，防疫政策影响地产销售。
• 恢复预期：
  • 随着疫情消退和更多城市取消房贷利率加点，我们对下半年一二线城市销售修复持乐观态度。
  • 历史数据显示，居民加杠杆意愿与房贷利率下调幅度密切相关，本轮利率下行幅度略低于2019-2020年，可能使销售恢复力度弱于此前。

三四线城市

• 主要痛点：
  • 楼市回暖主要受本地购房者悲观预期影响，而非疫情或利率因素。
  • 18座三四线城市6月以来销售数据未明显回暖。
• 恢复预期：
  • 预计三四线城市销售复苏将较慢，全年销售增速存在较大不确定性。

销售增速测算

• 悲观预期：三四线城市销售维持2019年6成水平，全国地产销售增速预计为 -17%。
• 乐观预期：三四线城市销售恢复至2019年9成水平，三季度增速 -13%，四季度 2%。

投资端分析

两大难点

1. 销售修复缓慢影响房企回款与施工：
   • 由于销售回款不畅，房企现金流恶化，扩张意愿低。
   • 销售增速与施工强度强相关，若销售增速难以大幅回升，房企施工能力受限。
2. 土地成交不足限制新开工：
   • 去年下半年土地市场遇冷，影响房企新开工意愿。
   • “百城规划建筑面积”作为领先指标，显示新开工面积增速将持续下滑，拖累整体投资。

投资增速预测

• 即使在乐观预期下，全年地产投资累积增速仍难以回正，地产销售与投资两大板块疲软，将制约下半年“宽信用”行情。

风险提示

• 货币政策预期收紧：可能对地产融资环境产生不利影响。
• 地产调控政策超预期：可能进一步抑制市场复苏。
• 历史数据无法预测未来走势：需谨慎对待过往经验。

固定收益小组介绍

• 靳毅：国海证券研究所固定收益首席分析师，北京大学理学硕士，经济学双学士，曾参与管理债券规模超1000亿。
• 吕剑宇：乔治华盛顿大学统计学硕士，主要负责宏观、利率方向研究。
• 张赢：上海财经大学应用统计硕士，主要负责可转债研究。
• 姜雅芯：武汉大学金融硕士，主要负责信用债、可转债研究。
• 周子凡：伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校金融硕士，主要负责海外宏观方向研究。

投资评级标准

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数领先沪深300。
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随沪深300。
• 回避：行业基本面向淡，行业指数落后沪深300。

股票投资评级

• 买入：相对沪深300涨幅20%以上。
• 增持：相对沪深300涨幅10%-20%。
• 中性：相对沪深300涨幅-10%-10%。
• 卖出：相对沪深300跌幅10%以上。

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