20181120-华融证券-房地产行业周报_投资小幅下行_销售增速持续为负_11页_714kb

房地产行业周报总结（2018.11.12-2018.11.18）

核心内容概述

本周房地产行业整体表现优于沪深300指数，房地产指数（中信）上涨7.54%，而沪深300指数仅上涨2.85%。尽管新房与二手房成交量均实现环比上涨，但销售增速持续为负，主要受三四线城市销售放缓影响。房地产开发投资增速有所回落，但施工面积同比增速提升，或带动建安投资小幅反弹。整体来看，市场仍面临政策调控、销售下滑和房价下跌等多重风险。

主要观点

1. 市场表现

• 房地产指数表现：上周房地产指数（中信）上涨7.54%，跑赢沪深300指数4.69个百分点，显示市场情绪有所回暖。
• 新房成交量：30个重点城市商品房成交面积为378.50万平米，环比上涨5.97%，同比上涨23.36%。
  • 一线城市成交41.93万平米，环比上涨4.21%，但同比下跌13.62%。
  • 二线城市成交206.73万平米，环比上涨6.63%，同比上涨28.62%。
  • 三线城市成交129.84万平米，环比上涨5.52%，同比上涨33.07%。
• 二手房成交量：4个重点城市二手房成交面积52.61万平米，环比上涨5.43%，但同比下跌9.29%。
  • 一线城市二手房成交量33.11万平米，环比上涨2.78%，同比上涨7.43%。
  • 二线城市二手房成交量19.50万平米，环比上涨10.26%，但同比下跌28.25%。

2. 行业与公司动态

• 房地产开发投资：1-10月全国房地产开发投资同比增长9.7%，增速比1-9月回落0.2个百分点。
  • 住宅投资增长13.7%，占房地产开发投资的70.8%。
  • 东部地区增速略快，西部地区增速有所回升。
• 商品房销售情况：
  • 1-10月商品房销售面积同比增长2.2%，但增速持续回落。
  • 住宅销售面积增长2.8%，办公楼和商业营业用房销售面积分别下降10.5%和2.8%。
  • 商品房销售额增长12.5%，其中住宅销售额增长15.0%。
• 待售面积：10月末商品房待售面积比9月末减少401万平方米，住宅待售面积减少321万平方米。
• 棚户区改造：1-10月全国棚户区改造开工超过570万套，完成年度目标的99%。
• 房地产开发贷款：10月房地产开发贷款同比首次回落，其中保障性住房贷款增长显著。
• 广宇发展：2018年1-10月累计销售面积154.95万平方米，销售金额194.41亿元。

关键信息

1. 市场趋势

• 新房市场：成交量环比上涨，但销售增速持续为负，三四线城市是主要拖累因素。
• 二手房市场：成交量环比上涨，但同比大幅下滑，尤其是二线城市。

2. 政策与数据

• 统计局数据：
  • 1-10月房地产开发投资增速回落，但施工面积增长。
  • 商品住宅销售价格总体稳定，一线城市二手住宅价格环比下降。
• 住建部：棚户区改造进展顺利，接近年度目标。
• 央行上海总部：房地产开发贷款首次同比减少，但保障性住房贷款增长。

3. 投资建议

• 趋势判断：房地产投资增速预计将继续小幅下行，主要受前期拿地费用支撑减弱影响。
• 关注对象：建议关注估值较低、业绩增速较快的一线房企。

风险提示

• 政策调控升级：可能进一步影响市场表现。
• 销售大幅下滑：尤其三四线城市销售压力持续。
• 房价大幅下跌：市场信心不足可能导致价格下行压力。

投资评级定义

总结

本周期房地产市场表现优于大盘，成交量环比上升，但销售增速仍为负。新房市场三线城市表现较好，而二线城市二手房市场面临较大压力。房地产开发投资增速回落，但施工面积增长可能带动建安投资反弹。政策调控仍是影响行业的重要因素，同时销售和房价下行风险需警惕。建议关注估值较低、业绩增长较快的一线房企，以应对未来可能的市场调整。