20160425-国金证券-皇庭国际-000056.SZ-商业资产优异_战略布局提速_12页_1mb

皇庭国际公司研究报告总结

核心内容

• 公司名称：深圳市皇庭国际企业股份有限公司
• 首次评级：增持
• 当前股价：27.26元人民币
• 总市值：15,644.31百万元人民币
• 已上市流通A股：143.06百万股
• 公司历史：创建于1983年，从零售商业起步，于1993年改组为股份公司，2010年完成重组，明确以商业地产为核心业务
• 发展战略：以轻资产模式为导向，布局高端消费服务、不动产运营管理、金融服务等业务板块
• 主要业务：商业地产运营管理、商场和住宅项目物业管理

主要观点

• 业绩增长：2015年公司实现扭亏为盈，归属净利润0.4亿，同比增长107.1%。2016年预计实现EPS 0.16元，公司业绩步入增长轨道。
• 财务改善：通过定增募集资金31.0亿，优化资本结构，降低资产负债率至37.5%，显著改善财务状况。
• 战略转型：公司完成从传统零售向商业地产及金融服务的战略转型，设立多家子公司和合资企业，推动多元化发展。
• 资产优化：剥离林木资产，专注于核心商业地产项目，皇庭广场估值达98.8亿，成为公司收入主要来源。
• 高送转提振预期：公司董事会审议通过高送转方案，以资本公积金每10股转增10股，提升市场信心。
• 外延式增长：通过设立并购基金、控股同心基金、与王府井合作等方式，拓展业务范围和提升管理能力。
• 风险提示：租赁收入增速低于预期、金融服务和高端消费服务进展缓慢

关键信息

业绩表现

• 2015年：营业收入2.7亿，同比增长171.2%；归属净利润0.4亿，同比增长107.1%
• 2016E：预计实现每股收益0.16元，净利润增长141.13%
• 2017E：净利润增长26.68%
• 2018E：净利润增长20.65%

财务改善

• 资产负债率：从2014年底的62.8%降至2015年底的37.5%
• 财务费用：降低1.25亿，资本结构优化显著
• 净资产：从19.0亿增长至50.0亿，公司基本面健康

皇庭广场

• 项目介绍：位于深圳福田CBD中轴，交通便利，吸引中高端品牌入驻
• 收入构成：2015年租金收入18,283.73万元，物业管理等收入5,594.47万元，合计23,878.20万元
• 估值：采用市场比较法和成本法估算，皇庭广场公允价值达98.8亿

外延式增长

• 引入九鼎投资：九鼎投资成为第二大股东，提供战略资源支持
• 设立并购基金：总规模10亿元，强化产业整合能力
• 控股同心基金：持股20.41%，布局金融服务板块
• 与王府井合作：合资成立皇庭王府井，提升运营管理能力
• 设立商业文化投资公司：打造可复制的商业IP，拓展儿童主题、娱乐主题及时尚生活方式项目

资产状况

• 定增完成：2015年7月完成非公开发行，总股本增加至5.74亿股
• 下属公司：包括融发投资、融发商业、国商物业等，其中皇庭基金和皇庭王府井为2015年新设
• 子公司发展：皇庭基金、皇庭在线、皇庭不动产等子公司推动业务多元化

投资建议

• 评级：增持
• 理由：业绩步入增长轨道、核心项目估值高、新业务积极落地、资本结构优化、引入战略投资者

风险提示

• 租赁收入增速低于预期
• 金融服务和高端消费服务进展缓慢

附录信息

• 每股指标：每股收益、每股净资产、每股经营性现金流等指标稳步提升
• 盈利能力：净利润率显著提升，从2013年的6575.5%至2015年的14.3%
• 资产管理能力：应收账款、存货、应付账款周转天数改善
• 偿债能力：资产负债率下降，净负债/股东权益降低

市场分析

• 行业市盈率：48.78倍
• 公司市盈率：124.23倍
• 长期竞争力：高于行业均值，公司基本面稳健

投资评级标准

• 买入：预期未来6—12个月内上涨幅度在15%以上
• 增持：预期未来6—12个月内上涨幅度在5%—15%
• 中性：预期未来6—12个月内变动幅度在-5%—5%
• 减持：预期未来6—12个月内下跌幅度在5%以上