北京产业园区市场概述及展望：日趋成熟，方兴未艾_10页_1mb

北京产业园区市场分析总结

核心内容

北京产业园区市场经过近20年的发展，已形成相对成熟的格局。截至2019年，北京产业园区总存量达1,438万平方米，主要分布在上地、望京-酒仙桥、北清路、丰台、亦庄等六大子市场。产业园区市场在交通可达性、配套设施及产业聚集效应等方面持续优化，成为企业及投资者关注的热点。

主要观点

租户层面

• 北京甲级写字楼平均租金为产业园区的三倍，因此租金敏感型企业更倾向于选择产业园区物业。
• 上地子市场因其产业集聚效应，成为科技行业企业的首选；而北清路、亦庄等子市场则更适合有大面积需求且预算有限的租户。
• 租户应密切关注各子市场的产业政策及区域规划，以做出更优的租赁决策。

业主层面

• 建议对产业园区进行升级改造，提供员工食堂、休闲区域等配套设施，以满足租户对办公环境日益增长的需求。
• 在疫情后，建议业主优化租户结构，锁定主力租户，以吸引潜在租户。
• 业主应关注上地和望京-酒仙桥等投资活跃的子市场，以获取更高的资产增值和稳定租金回报。

投资人层面

• 北京产业园区投资市场具有较高的收益率、较简单的运营模式及稳定的租金回报，是当前抗周期投资的最佳工具。
• 建议投资人关注具有稳定租户组合及健康现金流的优质产业园区资产。
• 随着疫情后美元贬值预期增强，人民币资产将进一步受到国际买家青睐。

关键信息

市场数据

• 2019年北京产业园区总存量：1,438万平方米（15,472万平方英尺）
• 2019年平均租金：人民币130.5元/月/平方米（18.6美元/月/平方米）
• 2020-2024年新增供应：预计206万平方米（2,217万平方英尺），其中2021年为供应高峰年，占比约55%

增长与趋势

• 北京研发费用占GDP比重达6.2%，2018年为1,871亿元，同比增长18.4%。
• 疫情对市场短期造成抑制，但预计2020年下半年需求回暖，2021年底空置率可能达27.5%。
• 未来租金可能在2021年稳定在123.4元/月/平方米。

政策背景

• 北京自2016年“十三五”规划起，逐步引导产业向高精尖科技研发类行业倾斜。
• 通过负面清单形式明确产业范围，为产业园区发展奠定政策基础。

市场对比

• 北京与上海产业园区市场对比：
  • 总存量：北京14.3百万平方米，上海11.5百万平方米
  • 空置率：北京22.7%，上海17.9%
  • 平均租金：北京130.5元/月/平方米，上海118.8元/月/平方米
  • 租户类型：北京以软件与互联网、医药健康、新能源等为主；上海则以电子信息、通信技术、生物医药为主。
  • 投资情况：北京境内买家占比51%，以投资为目的交易占比49%；上海境内买家占比91%，以投资为目的交易占比96%

产业园区界定

高力国际从以下四个维度对北京产业园区进行界定：

1. 主导发展：有主体对区域规划、开发和运营具有主导作用。
2. 产业激励：区域内有税收、产业等方面的特定优惠政策。
3. 产品和配套：园区周边具备或规划有轨道交通站点，配套资源完善。
4. 区位和规模：位于成熟的产业功能区，具备一定开发规模。

投资建议

• 对于租户，建议关注租金敏感行业，优先选择交通便利、配套完善的产业园区。
• 对于业主，建议通过升级改造提升租户吸引力，并优化租户结构以增强市场稳定性。
• 对于投资人，建议关注具有产业聚集效应、租户稳定且运营模式简单的优质产业园资产。

数据来源

• 北京市统计局
• 高力国际
• 国家统计局

联系方式

• 高心悦：高级分析师 | 华北区 | Cassie.Gao@colliers.com | +86 10 8541 1184
• 陆明：董事 | 华北区 | Ming.Lu@colliers.com | +86 10 8518 1633
• 邓懿君：董事总经理 | 中国 | Tamny.Tang@colliers.com | +86 21 6141 3688
• 夏坚思：执行董事 | 研究 | 亚洲 | Andrew.Haskins@colliers.com | +852 2822 0511
• 严区海：董事总经理 | 华北 | Charles.Yan@colliers.com | +86 10 8518 1593

关于高力国际

高力国际是一家全球领先的房地产服务和投资管理公司，业务覆盖68个国家，拥有15,000名员工，为租户、业主和投资者提供专业服务。公司收入达30亿美元（含附属企业为35亿美元），资产管理额超过330亿美元。