20220711-申港证券-房地产行业研究周报_商品房销售数据详解——复苏趋势延续_14页_2mb

投资摘要总结

核心内容

近期商品房销售数据表明，市场复苏趋势仍在延续，尽管30城销售面积同比和环比增速有所回落，但仍优于更早时期的负增长表现。从周度数据来看，30城销售面积已达到近五年高位，与2020、2021年的“小阳春”水平相当，显示市场正在逐步回暖。

主要观点

• 销售数据趋势：2022年3-5月30城销售面积显著低于其他年份，6月快速反弹，恢复至往年水平。2021年销售面积月度分布前高后低，导致同比数据存在压力。
• 复苏趋势判断：30城销售面积数据具有领先性，预计统计局数据将在四季度转正，市场底部已逐步显现。
• 数据覆盖与补充：30城数据存在波动性和覆盖面窄的问题，通过克而瑞第三方数据补充至70城，显示销售面积同比与环比增速均有改善，进一步支持市场复苏结论。
• 城市分化：不同能级城市复苏速度不一，但普遍呈现好转趋势，尤其是三四线城市销售面积同比增速明显改善。
• 价格数据未纳入：由于价格数据质量较低且易受多种因素影响，分析师认为成交量数据更具观测意义，价格回升将随成交量上升自然发生。

关键信息

30城销售数据

• 6月27日-7月3日：30城商品房销售面积同比减少2%，环比增长4%，较前一周分别减少3个百分点。
• 剔除波动城市后：广州、青岛、苏州、南宁等城市因集中网签或安置房网签影响出现较大波动，剔除后基本面复苏趋势不变。
• 城市表现：
  • 北京：同比-38%，环比+2%
  • 上海：同比+32%，环比+41%
  • 杭州：同比-20%，环比+193%
  • 武汉：同比-48%，环比+53%
  • 青岛：同比+117%，环比+7%
  • 苏州：同比-2%，环比-43%

70城销售数据

• 单月同比：
  • 一线城市：-13%
  • 二线城市：-19%
  • 三四线城市：-23%
  • 70城整体：-20%
• 单月环比：
  • 一线城市：+114%
  • 二线城市：+52%
  • 三四线城市：+35%
  • 70城整体：+51%

数据追踪

• 新房市场：30城成交面积单周同比-2%，累计同比-35%；一线城市单周同比+22%，累计同比-33%；二线城市单周同比-69%，累计同比-69%；三线城市单周同比+137%，累计同比+24%。
• 二手房市场：13城成交面积单周同比+5%，累计同比-24%。
• 土地市场：
  • 100城土地供应建筑面积累计同比+15%
  • 土地成交建筑面积累计同比-7%
  • 土地成交金额累计同比-50%
  • 土地成交溢价率：2.64%

投资策略

• 优先推荐：行业龙头如保利发展、万科A、龙湖集团；高品质房企如滨江集团、绿城中国；地方国央企如建发国际、越秀地产；代建领域龙头绿城管理控股。

行业表现

• 本周行情：申万房地产板块涨跌幅+4.36%，在申万一级行业中排名30/31，涨幅低于沪深300指数3.51个百分点。
• 板块表现：
  • 涨跌幅前三位：国创高新（+6.38%）、西藏城投（+4.76%）、济南高新（+4.72%）
  • 涨跌幅后三位：天健集团（-9.21%）、鲁商发展（-8.78%）、鲁商发展（-8.74%）
• 估值指标：
  • PE（TTM）：12.14倍，较前一周下降0.55
  • PB（LF）：0.93倍，较前一周下降0.05

风险提示

• 销售市场加速下行，个别房企出现债务违约风险。
• 投资决策应基于自身判断，谨慎对待市场波动。

行业评级

• 申港证券行业评级体系：

  • 增持：6个月内相对强于沪深300指数收益率5%以上
  • 中性：6个月内相对强于沪深300指数收益率介于-5%~+5%之间
  • 减持：6个月内相对弱于沪深300指数收益率5%以上

• 公司评级体系：

  • 买入：6个月内相对强于沪深300指数收益率15%以上
  • 增持：6个月内相对强于沪深300指数收益率5%~15%之间
  • 中性：6个月内相对强于沪深300指数收益率介于-5%~+5%之间
  • 减持：6个月内相对弱于沪深300指数收益率5%以上

行业动态

• 龙湖智创生活：再次提交上市申请，近三年收入增长显著，当前在管面积达2.74亿平方米。
• 新城发展：拟出售院线业务，涉及金额不低于30亿元，旨在优化资金结构，提高资金使用效率。
• 多地政策宽松：深圳、唐山、福州、秦皇岛等地出台公积金政策和限购放松措施，稳定市场信心。

总结

整体来看，商品房市场复苏趋势明确，尽管部分城市数据波动，但剔除后基本面改善趋势不变。70城销售数据进一步支持市场回暖，投资策略建议关注行业龙头及高品质房企。风险提示方面，需警惕销售市场下行及个别房企债务违约风险。