2021华东商业发展报告-22页_3mb

2021华东商业发展报告总结

报告核心内容

2021年华东地区作为全国经济发展的核心区域，经济总量占全国约35%，在商业地产领域表现活跃，成为行业竞争的焦点。本报告从全国经济宏观形势、华东商业地产发展情况、下半年拟开业项目及未来发展趋势等方面进行了全面分析，并提出了相应的对策建议。

主要观点

全国经济宏观形势

1. 市场红利减少：人口红利逐渐消失，城镇化趋缓，商业去房地产化成为趋势。
2. 商业供给过剩：人均商业面积超过警戒线，存量市场与增量市场并存。
3. 消费模式转变：线下消费受疫情影响，非刚需消费下滑，线上消费和宅经济成为增长点。

全国商业地产产业形势

1. 招商难度加大：开发商通过降低租金、装补等方式招商，但满铺开业难度增加。
2. 开业红利减少：购物中心的开业蜜月期缩短，从5年前的3个月降至3天。
3. 竞争加剧：商业存量增加，竞争趋向于内容同质化。
4. 商家谨慎开店：租售比上升，线上替代性增强，市场倒挂，买方市场特征明显。

华东商业发展分析

上半年新开购物中心情况

1. 项目数量与面积：2021上半年华东新开业购物中心共74个，新增商业建筑面积约691.98万方，同比上涨279%。
2. 体量分布：5-10万方项目占比最高（32%），10-15万方次之（30%），2-5万方占24%，15万方以上占14%。
3. 城市分布：TOP13城市中，上海、宁波、南昌表现突出，上海以11个开业项目位居第一。
4. 开发商分析：华润置地、万达商管、宝龙地产等全国性开发商占据主导地位，日本运营商三井不动产、阪急百货首次进入中国市场。

下半年拟开业购物中心情况

1. 项目数量与面积：2021下半年华东计划开业项目达197个，新增商业建筑面积1790.14万方，平均单体建筑面积9.09万方。
2. 体量分布：5-10万方项目最多（76个，占比39%），15万方以上项目占比15%。
3. 城市分布：上海以29个开业项目领跑，南京、杭州、苏州紧随其后。
4. 重点项目推荐：
   • 上海前滩太古里：总建筑面积约12万方，位于浦东，交通便利。
   • 上海瑞虹天地太阳宫：内环线最大城市更新项目之一，主打CLD（中央生活区）概念。
   • 上海中信泰富广场：全面升级，打造“像素城市”形象，吸引奢侈品品牌。
   • 上海大宁久光中心：商业面积达18万方，是市北地区最大购物中心。
   • 印力汇德隆杭州奥体印象城：杭州单体最大商业综合体，拥有2500个停车位，特色业态丰富。
   • 温州印象城MEGA：位于温州中轴线，具备国际化消费视野。
   • 南京建邺吾悦广场：新城控股旗舰项目，融合秦淮文化，打造沉浸式空间。

未来发展趋势及对策建议

发展态势

1. 头部开发商深耕长三角：上海、杭州、南京等城市成为优质项目集中地。
2. 下沉三四线城市：新城控股、宝龙地产等加速布局三四线城市，扩大商业规模。
3. 大体量商业优势明显：如上海南翔印象城MEGA，大体量支撑多元业态。
4. 强强联合趋势：开发商与运营商合作增多，如印力与汇德隆合作打造奥体印象城。
5. 首店经济兴起：高线城市成为品牌首店、首发的首选之地，提升市场地位。

对策建议

1. 回归实体商业可持续经营：

   • 商业地产应转型为零售导向型产业。
   • 深耕零售管理技术，精准定位，极致体验。
   • 打造实体零售+生态体系，拓展业态边界。
   • 强化核心竞争力，实施策略经营。
   • 持续优化经营策略，提升整体运营效率。

2. 精细化运营创造价值：

   • 推进企业数字化布局与改造。
   • 提升购物中心经营管理能力。
   • 精细化商品布局，提升坪效。
   • 加强商品开发与经营技术。
   • 系统化整合线上线下全渠道营销。
   • 提升商场环境与服务能力。

附录信息

• 联商网零售研究中心：成立于2015年，专注于零售行业研究，发布多项行业报告。
• 报告撰写团队：由联商网副总编周松平及多位研究员、美编共同完成。
• 特别鸣谢：睿之新企业管理公司董事长苏杰、联商网商业顾问熊海量、富衍科技等数据合作伙伴。