2021年房地产行业信用风险展望_23页_1mb

2021年房地产行业信用风险展望总结

核心内容

2021年房地产行业面临供需平稳降速、行业偿债高峰以及房企分化加剧的多重挑战。中央及地方政策持续收紧，融资环境趋严，房企资金紧张，行业竞争由“规模为王”向“资金为王”转变，信用风险加速暴露。整体行业信用风险展望为“整体稳定、内部分化”，大型房企具备更强的抗风险能力，而中小型房企则面临更大的生存压力。

主要观点

• 政策端：中央坚持“房住不炒”定位，将其纳入“十四五”规划，房地产金融政策保持连续性、一致性与稳定性。地方政策在疫情后再度升级，房地产融资政策明显收紧，房企面临“三道红线”指标考验，银行业金融机构也受到房地产贷款集中度考核。
• 供给端：房企资金环境紧张，融资渠道受限，房地产开发投资增速未恢复至疫情前水平。库存去化周期处于近五年高位，土地溢价率持续下行，开发商对后市趋于谨慎，预计2021年新开工增速放缓，施工投资缓慢降速。
• 需求端：居民购买力受限，销售面积预计平稳下行，但销售金额可能保持增长。一线城市需求维稳，二线城市边际放松，三四线城市则受棚改退坡影响，销售面积稳中有降。
• 企业端：2021年房企面临境内债和海外债的偿债高峰，部分房企信用风险加剧。大型房企在财务杠杆、经营杠杆和合作杠杆方面表现较好，而中小型房企因融资渠道有限、资产变现难，信用风险上升。

关键信息

一、政策端调控

• 中央政策坚持“房住不炒”，并将其写入“十四五”规划。
• 2020年房地产融资政策明显收紧，包括“三道红线”试点、房地产贷款集中度管理制度、房地产信托规模控制等。
• 银行信贷资金受严格管控，房企融资难度加大，政策导向强调“资金为王”。

二、供给端分析

• 房企资金紧张，融资渠道受限，融资成本上升。
• 房地产开发投资完成额增速尚未恢复至疫情前水平，预计2021年继续下滑。
• 房地产库存去化周期处于高位，土地供应增加，但土地溢价率下降，土地流拍风险上升。

三、需求端变化

• 居民杠杆率和债务收入比持续走高，但疫情对购买力造成冲击，预计销售面积平稳下行。
• 一线城市商品房需求维稳，政策性住房空间打开；二线城市边际放松，三四线城市销售面积稳中有降。

四、房企信用表现

• 2020年信用水平下滑的房企数量增加，部分房企信用债违约。
• 大型房企如恒大、融创、阳光城等面临较大的偿债压力。
• 中小型房企如石榴置业、协信远创等信用风险上升，融资渠道受限，资产变现能力较弱。

五、偿债压力

• 2021年房企境内债到期及回售规模达6162.91亿元，海外债到期规模折合人民币约3320亿元。
• 部分房企因“三道红线”未达标，面临再融资压力。

六、房企分化

• 行业竞争由“规模为王”向“资金为王”转变，资源向国企和财务杠杆较低的头部房企集中。
• 大型房企具备更强的经营韧性，中小型房企则面临较大的生存压力。

七、杠杆水平

• 财务杠杆受“三道红线”严格限制，经营杠杆和合作杠杆仍有提升空间。
• 大型房企在杠杆调整中具备相对优势，中小型房企因项目储备和资产质量较差，杠杆提升受限。

八、信用风险展望

• 房地产行业信用风险整体稳定，但内部分化加剧。
• 部分房企因偿债压力和杠杆调整面临生存考验，需关注其信用风险暴露。

结构清晰

• 政策端：中央与地方政策调控持续收紧，房地产金融政策保持稳定。
• 供给端：库存去化周期高企，土地溢价率下降，开发投资增速放缓。
• 需求端：销售面积平稳下行，区域分化显著，一线稳定，二线走量，三四线稳中有降。
• 企业端：大型房企优势显著，中小型房企信用风险上升，偿债压力加大。
• 偿债压力：2021年房企面临境内和海外债偿付高峰，部分房企信用债违约。
• 房企分化：行业资源向头部房企集中，中小型房企面临掉队风险。
• 杠杆水平：财务杠杆受限，经营和合作杠杆仍有提升空间。
• 信用风险展望：整体稳定，但内部分化加剧，需关注部分房企的信用风险暴露。

图表摘要

• 图1：2020年1-11月内地房地产企业美元债发行情况。
• 图2：2013-2020年11月房地产开发资金来源情况。
• 图3：新增信托借款情况。
• 图4：房地产库存去化周期数据。
• 图5：2020年1-10月分城市能级商品房销售面积同比增速。
• 图6：2021年房企境内债券到期及回售情况。
• 图7：2021年内房企业海外债券到期情况。
• 图8：发债房企各类杠杆中位数变化情况。
• 图9：不同主体信用级别的发债房企筹资活动现金流净流出企业占比。
• 图10：不同主体信用级别的发债房企现金短期债务比中位数情况。

资料来源

• 联合资信评估股份有限公司
• Wind数据
• 中国人民银行《中国金融稳定报告（2019）》
• 其他公开资料