房地产行业11月行业动态报告：5年期LPR首降，行业利率环境边际改善银河证券-37页_2mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

2019年11月，房地产行业迎来5年期LPR下调5BP，标志着行业利率环境边际改善。同时，行业销售面积增速首次转正，但长期销售下行趋势未变，预计全年销售面积同比在-1%-0%，销售金额同比6%-8%。新开工面积反弹但不具备持续性，竣工面积则出现明显修复，未来有望继续复苏。

主要观点

1. 销售与市场分化：2019年1-10月商品房销售面积累计同比增长0.1%，销售金额同比增长7.3%，10月销售面积和金额同比分别增长2%和10%。一、二线城市成交趋于稳定，三线城市降幅逐渐收窄，市场继续分化。

2. 土地市场趋势性下行：土地成交面积和价格同比持续下降，土地溢价率由年内高点23.24%下降至6.15%，一二线城市土地市场仍优于三四线城市，预计未来土地市场热度将继续分化。

3. 财务表现：房地产行业营收增速回落，但利润仍保持正增长。货币资金下降，融资环境收紧对房企筹资能力形成压力。ROE小幅增长，但主要依赖杠杆率维持，未来仍需销售净利率和总资产周转率提升。

4. 政策调控见顶，长效机制推进：房地产行业逐步回归居住属性，政策调控趋于“因城施策”。房产税立法预计最快2022年实施，城镇化进程加速，落户制度放松。

5. 行业面临问题：存在供求矛盾、区域发展不平衡、房屋空置与供给不足并存、杠杆率高、租售结构不合理、市场集中度偏低等问题。

6. 投资建议：在政策真空期和估值修复背景下，建议关注业绩稳定、资源优势明显的龙头房企，如万科A、保利地产、阳光城。

关键信息

• 销售表现：2019年1-10月销售面积累计同比增长0.1%，销售金额同比增长7.3%。
• 土地市场：1-10月土地成交均价2650元/平方米，溢价率6.15%，一线城市溢价率4.07%，二线城市6.42%，三线城市6.99%。
• 财务数据：2019年三季度货币资金为11335.37亿元，同比下降7.74%；扣非归母净利润同比增长17.27%。
• 政策环境：LPR下调为房贷利率下降打开空间，但短期内实际利率是否跟进仍需观察；“房住不炒”政策持续，房地产行业逐步回归居住属性。
• 投资建议：推荐万科A、保利地产、阳光城，关注其估值修复机会。

重点公司表现

风险提示

• 市场销售超预期下行
• 政策调控加码

政策与市场动态

• 5年期LPR下调5BP，房贷利率中枢有望下行
• 公募基金对房地产板块持仓连续三个季度下降，偏好现金流稳定的房企
• 2019年中央财政支持16城住房租赁市场试点，预计对租赁市场有长期正向影响
• 各地因城施策，政策松紧分化，抑制投机，促进租赁市场发展

行业发展阶段

• 中国房地产市场已进入成熟调整期，转向中速高质量发展阶段
• 城市化进入后半程，市场供需矛盾突出，区域发展不平衡
• 与美国相比，我国房地产市场仍有发展空间，特别是在租赁市场和产品结构上

结论

房地产行业在政策调控逐步见顶和利率环境边际改善的背景下，正经历从高速增长向中速高质量发展的转变。尽管销售和投资数据仍具韧性，但长期下行趋势未变。行业面临结构性问题，如区域发展不平衡、租售结构不合理、杠杆率高企等，需通过完善法律体系、整顿土地市场、推动产业整合等措施来实现健康发展。在政策真空期和估值修复机会下，龙头企业具备较强的抗风险能力和增长潜力，值得关注。