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正荣地产有质量增长模式分析总结

所属行业

房地产

发布时间

2020年11月27日

核心观点

正荣地产近年来实现了规模快速增长、盈利能力提升和财务结构优化，其“有质量的增长”模式主要得益于区域深耕与高运营效率的双轮驱动。

一、持续+扩张式投资形成两大深耕区域

1. 核心区域贡献主要销售业绩

• 长三角地区是正荣地产销售业绩的主要贡献区域，海峡西岸地区次之，两个区域合计贡献了**近80%**的销售金额。
• 2019年，长三角地区销售金额占比达55%，销售面积占比为47%；海峡西岸地区销售金额占比为24%，面积占比为28%。
• 2017-2019年，长三角地区销售金额从317亿元增长至722亿元，增速分别为80%和27%；海峡西岸地区销售金额从295亿元增长至317亿元，2019年实现小幅回升。

2. 持续投资与策略性扩张

• 正荣地产采用“1+6+X”战略布局，土储分布在长三角、海峡西岸、华中、华西、环渤海、珠三角六大区域。
• 企业对核心城市（如苏州、南京、福州）持续投资，保证区域深耕的深度与持续性。
• 通过由点及面的策略，向核心城市周边扩张，实现区域整体深耕。

二、高运营效率为规模增长提速

1. 运营效率表现

• 2019年，正荣地产项目平均首次开售周期缩短至7个月，首次开售去化率提升至70%。
• 2015-2019年，存货周转率和总资产周转率总体呈上升趋势，2019年末存货周转率为0.3084，在E50组合中排名24位。

2. 高运营效率的支撑因素

• 严格拿地标准：企业注重获取优质地块，避免“麻烦地”，保障后续施工与销售顺利。
• 地块体量适中：新增地块面积较小，便于快速开发与销售，提升周转效率。
• 布局强二线及以上城市：城市能级高，需求旺盛，为去化提供有力支撑。

三、区域深耕与高效运营并行，正荣地产实现有质量的增长

1. 规模提升

• 2018年，正荣地产实现千亿销售。
• 2019年销售金额同比增长21%，达1307亿元，销售面积同比增长31%。

2. 利润增长

• 营业收入稳步提升，2019年达325.6亿元，同比增长23%。
• 毛利润率保持在20%以上，净利润率和归母净利润率也有所增长。

3. 财务质量优化

• 融资渠道多样化，包括资产支持证券、优先票据等，融资成本从2016年的8.5%下降至2019年的7.5%。
• 净负债率控制在100%以下，现金短债比持续高于1，偿债能力较强。

主要观点总结

• 区域深耕是正荣地产实现规模增长和业绩提升的核心策略。
• 通过持续投资核心城市与策略性扩张，企业有效提升了区域深耕的成色。
• 高运营效率是正荣地产实现“有质量增长”的另一关键因素，体现在项目开发周期短、去化率高、周转率提升等。
• 区域深耕与高效运营的结合，使正荣地产在规模、利润、财务结构三个维度实现高质量发展。

关键信息汇总

研究员信息

• 于小雨：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：lihuihui@ehconsulting.com.cn

相关研究资料

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小结

正荣地产通过区域深耕与高效运营的双轮驱动，实现了有质量的增长。其模式为其他房企提供了可借鉴的经验，尤其在规模、利润与财务结构三个维度的协调发展方面表现突出。未来，随着新三年战略的推进，正荣地产有望继续深化区域布局，提升运营效率，实现更高质量的发展。