房地产开发家用电器行业专题研究：2022地产产业链关键判断及讨论-20220103-华泰证券-38页_1mb

2022地产产业链关键判断及讨论总结

核心内容概览

2022年房地产行业面临基本面下行与政策托底的双重影响，整体销售与投资增速预计为负，景气度全面下行。然而，政策边际宽松与行业调整为后周期产业链带来投资机会，重点关注头部房企、物管公司及部分转型房企。地产债市场呈现分化趋势，国企受益明显，民企风险加剧，需关注融资与信用风险。消费建材板块受益于需求改善与渠道重塑，有望迎来分化与增长机会。轻工制造与家居行业在竣工韧性与下沉市场支撑下具备结构性增长机会。家电行业重视厨电结构性机会，尤其是集成灶。商贸零售受益于“下乡政策”与数字化转型，有望提升集中度与效率。

主要观点

房地产行业

• 销售与投资负增长：预计2022年全国销售面积同比增速为-9.0%，销售金额同比增速为-8.1%；新开工面积同比增速为-15.0%，竣工面积同比增速为5.0%，土地购置费同比增速为-10.0%，开发投资同比增速为-6.3%。
• 景气度全面下行：行业基本面急转直下，政策托底尚未完全显现，市场信心不足。
• 政策底至行业底需时间：预计基本面拐点出现在2022年第三季度至第四季度，政策放松与需求端改善是关键。

固收（地产债）

• 融资与估值修复分化：地产债融资回暖主要惠及央国企，民企地产债风险显著上升，尤其关注美元债到期高峰。
• 风险节点：2022年1月为美元债集中偿付期，7月为境内债到期高峰，需警惕违约共振。
• 策略选择：根据发债主体状况，采取剩者为王、逆境反转、秃鹫策略应对。

建筑建材

• 需求改善延续：2022年消费建材板块受益于销售端回升，短期β行情有望延续。
• 渠道重塑与分化：小B/C端渠道管理、毛利率及现金流实力成为优选维度。
• 中长期机会：保障房与老旧小区改造将推动存量需求增长，为建材行业带来新机遇。

轻工制造

• 需求支撑：竣工韧性、存量翻新及下沉市场支撑家居需求。
• 龙头强者愈强：融资政策边际宽松，板块估值修复，龙头公司有望进一步受益。

家电行业

• 结构性机会：厨电需求有望触底，集成灶与新兴厨电成为重点。
• 传统白电：需求释放与盈利修复仍是主基调，地产竣工改善将加快需求拐点。

商贸零售

• 下沉市场与数字化：政策支持下，家具家装下乡带来新需求，连锁卖场集中度提升空间较大。
• 龙头受益：居然之家、美凯龙等企业通过数字化与渠道下沉，提升市场竞争力。

关键信息

房地产数据预测

地产债风险与策略

• 民企地产债风险高：2022年1月美元债到期高峰，需警惕违约风险。
• 国企与稳健民企受益：融资政策宽松下，估值修复主要集中在国企。
• 策略分类：
  • 剩者为王：关注无实质信用风险的国企。
  • 逆境反转：选择报表真实、资产质量高、表外负债少的房企。
  • 秃鹫策略：针对估值严重折价的房企债券，关注兑付机会。

消费建材细分行业表现

市场与政策动态

• 政策宽松信号：2021年9月后政策边际宽松，房贷利率下降，融资政策松动。
• 需求端改善待政策支持：需更多政策放松以恢复市场信心与购房者预期。
• 重要政策节点：春节前、两会及一季度经济数据披露期间，关注LPR下调、降息与需求端放松。

风险提示

• 疫情：可能对销售与供应链造成持续影响。
• 行业政策：调控政策可能继续影响市场流动性。
• 行业基本面下行：销售与投资持续低迷，房企现金流承压。
• 部分房企经营风险：流动性危机可能引发违约，影响市场信心。

投资建议

• 房地产：选择头部房企，关注估值修复与长期格局优化。
• 地产债：根据主体状况采取不同策略，优先配置无实质信用风险的房企。
• 消费建材：关注渠道下沉、毛利率管理与现金流实力。
• 轻工制造：重视竣工韧性与下沉市场机会。
• 家电：优先关注厨电结构性机会，尤其是集成灶与新兴品类。
• 商贸零售：坚定下沉与数字化转型，提升连锁集中度。

图表摘要

• 图表1：全国销售面积及新开工面积同比变化。
• 图表2：新开工面积及同比增速。
• 图表3：房地产销售面积（万平）。
• 图表4：房地产投资预测一览。
• 图表5：2021年11-12月地产债券发行规模。
• 图表6：2021年11-12月地产境内债发行明细。
• 图表7：2021年11-12月地产境外债发行明细。
• 图表8：房地产市场量价与调控政策和货币政策变化。
• 图表9：地产债融资回暖主要惠及央企国企。
• 图表10：地产民企利差上升至历史最高值附近。
• 图表11：中资美元债估值企稳，尚未明显回升。
• 图表12：地产美元债到期高峰与境内债到期高峰。
• 图表13：消费建材与房地产关联性弱于大盘。
• 图表14：消费建材指数与房地产指数超额收益。
• 图表15：房地产实物量与消费建材收入增速关系。
• 图表16：小B渠道市场空间广阔，有望成为消费建材龙头竞争焦点。
• 图表17：消费建材主要细分行业原材料价格及毛利率情况。

结论

2022年地产行业面临基本面下行与政策托底的双重挑战，但后周期产业链存在结构性机会。投资需关注政策动向与行业调整，选择具备稳健现金流与优质渠道管理的龙头企业，把握消费建材、轻工制造、厨电等领域的增长潜力。同时，需警惕地产债尤其是民企地产债的信用风险，关注政策放松与需求端改善的节奏。