20221031-浙商证券-招商蛇口-001979.SZ-招商蛇口2022年三季度业绩点评报告_经营业绩短期承压_销售拿地表现良好_5页_913kb
报告摘要
招商蛇口2022年三季度业绩总结
核心内容
招商蛇口（001979）在2022年三季度面临短期业绩承压，但其销售和拿地表现相对稳健。公司通过聚焦改善性产品，保持了较强的市场竞争力和销售韧性，同时在融资方面具备优势，为未来发展提供了保障。
主要观点
- 短期业绩承压：2022年前三季度，公司营业收入为894.8亿元，同比增长9.5%，但归母净利润仅为29.6亿元，同比下降53.4%。主要原因是房地产业务毛利率下降、长期股权投资收益减少以及少数股东权益占比上升。
- 销售表现良好：2022年1-9月，公司累计签约销售金额达2016.1亿元，同比下降16.3%，但销售均价同比上涨56.2%。9月单月签约销售金额同比大幅增长50.2%，显示公司在改善性产品上的市场适应力较强。
- 财务稳健，融资渠道多样化：公司财务保持绿档，加权平均资金成本降至4.1%，具备REITs融资能力，有助于盘活资产。2021年6月已成功发行REITs，2022年9月拟开展扩募工作。
- 拿地积极，聚焦核心城市：公司2022年1-9月获取43宗土地，计容建面593万平方米，土地款1034亿元，其中权益土地款665亿元。新增土储中，一二线城市占比达84%，显示出公司对高能级城市的重视。
关键信息
投资建议
- 预计公司2022-2024年归母净利润分别为104亿元、114亿元、126亿元，对应EPS分别为1.35元、1.47元、1.63元。
- 给予公司2022年15倍PE估值，目标价20.3元，维持“买入评级”。
风险提示
- 疫情反复可能导致市场需求修复不及预期。
股票信息
- 收盘价：13.11元
- 总市值：101,459.58亿元
- 总股本：7,739.10百万股
可比公司估值
| 代码 | 简称 | 总市值（亿元） | EPS（元） | PE（倍） |
|---|---|---|---|---|
| 000002.SZ | 万科A | 1,490 | 1.94, 2.13, 2.33, 2.55 | 6.97, 6.34, 5.80, 5.30 |
| 600048.SH | 保利发展 | 1,652 | 2.29, 2.39, 2.57, 2.82 | 6.03, 5.78, 5.37, 4.90 |
| 600383.SH | 金地集团 | 353 | 2.08, 2.16, 2.31, 2.47 | 3.76, 3.62, 3.39, 3.17 |
| 1109.HK | 华润置地 | 1,754 | 4.54, 4.67, 5.15, 5.78 | 4.39, 4.26, 3.87, 3.45 |
| 0688.HK | 中国海外发展 | 1,640 | 3.67, 3.65, 3.85, 4.16 | 3.31, 3.32, 3.15, 2.92 |
| 招商蛇口 | 1015 | 1.34, 1.35, 1.47, 1.63 | 9.78, 9.73, 8.91, 8.04 |
财务摘要（单位：百万元）
| 项目 | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E |
|---|---|---|---|---|
| 营业收入 | 160643 | 171781 | 179621 | 187557 |
| 归母净利润 | 10372 | 10425 | 11390 | 12620 |
| 毛利率 | 25.47% | 26.22% | 26.47% | 27.49% |
| 净利率 | 9.46% | 9.02% | 9.31% | 9.71% |
| ROE | 3.91% | 3.70% | 3.89% | 4.13% |
| ROIC | 7.11% | 7.85% | 8.00% | 8.23% |
| 资产负债率 | 67.68% | 67.79% | 67.77% | 67.58% |
| 净负债比率 | 25.02% | 25.87% | 26.31% | 26.48% |
表1：2022年1-9月销售与拿地数据
| 月份 | 当月签约销售面积（万平方米） | 当月签约销售金额（亿元） | 当月签约销售金额同比 | 拿地数量 | 拿地计容建面（万平方米） | 全口径土地款（亿元） | 权益土地款（亿元） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022-01 | 70.6 | 151.5 | -38.5% | 3 | 49.1 | 55.1 | 24.4 |
| 2022-02 | 48.3 | 100.6 | -41.6% | 1 | 7.8 | 4.6 | 1.5 |
| 2022-03 | 83.0 | 221.3 | -27.4% | 2 | 21.3 | 23.8 | 17.8 |
| 2022-04 | 58.1 | 140.9 | -52.0% | 5 | 59.7 | 131.0 | 49.2 |
| 2022-05 | 72.0 | 161.2 | -48.0% | 7 | 73.7 | 228.2 | 149.5 |
| 2022-06 | 155.6 | 412.8 | -6.9% | 9 | 208.3 | 203.6 | 146.4 |
| 2022-07 | 84.9 | 239.0 | 17.7% | 9 | 125.2 | 293.3 | 213.6 |
| 2022-08 | 85.4 | 238.4 | 17.1% | 1 | 1.3 | 1.7 | 1.7 |
| 2022-09 | 95.2 | 350.5 | 50.2% | 6 | 46.6 | 92.0 | 60.6 |
| 合计 | 753.0 | 2016.1 | -16.3% | 43 | 593.0 | 1033.5 | 664.7 |
投资评级说明
- 买入：证券相对于沪深300指数表现+20%以上；
- 增持：证券相对于沪深300指数表现+10% ~ +20%；
- 中性：证券相对于沪深300指数表现-10% ~ +10%之间波动；
- 减持：证券相对于沪深300指数表现-10%以下。
行业投资评级
- 看好：行业指数相对于沪深300指数表现+10%以上；
- 中性：行业指数相对于沪深300指数表现-10% ~ +10%之间波动；
- 看淡：行业指数相对于沪深300指数表现-10%以下。
法律声明及风险提示
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