房地产行业例评：物业配股压力增大，格力地产遭大幅减持-20200607-西南证券-22页_1mb

物业股配股压力增大，格力地产遭大幅减持总结

核心内容

近期，物业股市场出现了配股潮，绿城服务、永升生活服务及万科企业相继发布配售公告，引发市场对物业股估值和未来走势的担忧。尽管部分物业股在配售后出现股价上扬，但整体市场仍表现出集体回调的趋势。与此同时，格力地产因连续大涨，遭产业资本大幅减持，进一步加剧了市场对物业股的担忧。

主要观点

1. 物业股配售情况

   • 绿城服务配售2.67亿股，募资27.14亿港元，占扩大后总股本的8.29%。
   • 永升生活服务配售1.34亿股，募资15.79亿港元，占扩大总股本的8.02%。
   • 万科企业配售3.16亿股，募资78.90亿港元，用于偿还境外债务融资。

2. 市场反应与分析

   • 配售引发市场担忧，导致物业股集体回调。
   • 万科在配售公告后股价有所上扬，表明其市场信心较强。
   • 多数物业股集中在去年上市，估值偏高，但总体市值和市占率可能显示不同结论。
   • 未有迹象表明配售潮会引发其他物业股跟进。

3. 格力地产情况

   • 格力地产因拟收购珠海免税集团，股价在5月25日后累计涨幅达133%。
   • 6月4日，广州金控集团及玄元投资合计减持2%股份，引发市场对估值过高的质疑。

4. 投资策略

   • 估值有抬升潜力：A股推荐万科A、金地集团、保利地产、新城控股；H股推荐世茂房地产、中国金茂、宝龙地产、融创中国、旭辉控股。
   • 显著低估并存在预期差：A股推荐阳光城、中南建设、华发股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展；H股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国、中国恒大。
   • 物管类和小市值：A股推荐天健集团、南山控股、南国置业；关注招商积余、新大正；港股推荐保利物业、蓝光嘉宝等。

5. 风险提示

   • 新冠肺炎疫情防控风险
   • 销售回款风险
   • 复工竣工风险

关键信息

• 行业整体表现：申万地产板块在上周上涨3.03%，年初以来下跌10.61%，在所有申万一级行业中相对排名24/28。
• 个股表现：格力地产、深物业A、南山控股涨幅居前；海航基础、招商积余、中珠医疗跌幅居前。
• 基金持仓变化：2020Q1基金整体减仓地产板块，但部分个股如金科、阳光城、保利被增持，而中南建设、华侨城、绿地、华夏幸福等被减持。
• 房地产销售数据：主要上市房企5月销售数据有所波动，恒大、碧桂园、万科等公司销售目标完成率较高，但部分公司如融创、绿地等同比下滑。
• 政策动态：两会强调“坚持房住不炒”，推进新型城镇化和“六保”政策，同时加强房地产金融政策的连续性和稳定性。
• 土地市场情况：2020年2月中旬以来土地交易持续恢复，住宅用地成交均价上升，平均溢价率有所提高。

数据参考

• 行业估值：申万地产板块的PE（TTM）为8.37倍，港股通内房为7.35倍；PB均为1.19倍，两者估值水平接近。
• 销售目标与完成情况：恒大、碧桂园、万科等房企的销售目标完成率较高，但部分房企如融创、绿地等存在较大的同比下滑。
• 基金持仓变化：基金在地产板块的持仓比例有所下降，但部分公司如保利、万科、金地等仍受到较多关注。
• 区域经济与投资数据：2019年房地产开发投资增长9.9%，高技术产业投资增长17.3%，但部分区域如东北、中部等投资增速有所放缓。
• 人口净流入情况：东部、西部地区人口继续净流入，中部地区转为净流出，部分城市如浙江、广东、新疆和重庆净流入超过10万。

行业政策动态

• 房地产政策：重申“房住不炒”定位，推进新型城镇化，加强房地产金融监管。
• 疫情防控：国内疫情虽基本控制，但境外输入病例仍存在，全球疫情形势依然严峻。
• 地方政策：南京、深圳等地出台政策，严查“学区房”炒作行为，加强房地产市场管理。
• 金融支持：央行发布政策，优化金融供给结构，支持实体经济发展，同时推进“互联网+不动产登记”。

投资建议

• 估值有抬升潜力：关注A股万科A、金地集团、保利地产、新城控股；H股世茂房地产、中国金茂、宝龙地产、融创中国、旭辉控股。
• 显著低估：关注A股阳光城、中南建设、华发股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展；H股佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国、中国恒大。
• 物管类和小市值：关注A股天健集团、南山控股、南国置业；H股保利物业、蓝光嘉宝等。

结论

当前物业股市场受到配股压力和产业资本减持的影响，整体走势承压。但部分公司如万科、保利、金地等表现稳健，显示出一定的投资价值。同时，随着政策的逐步落地和市场情绪的稳定，行业仍具有一定的投资机会，建议投资者关注估值有提升空间、存在预期差以及物管类和小市值的标的。