克而瑞-2017年广州房地产市场总结与2018年预判-20181-71页_7mb

2017年广州房地产市场年报总结

核心内容

2017年广州房地产市场在政策调控、市场供需变化和房企战略调整的多重影响下，呈现出“稳房价、促租赁、强集中”的特点。整体市场热度下降，但部分区域和产品仍保持增长态势。

主要观点

政策篇

• 全国政策：房地产调控从“去库存”转向“稳房价”，通过金融、供求、土地等多维度手段构建住房市场长效机制。
• 广州政策：2017年3月实施“317+330”叠加政策，严格限制投资行为，推动住房租赁市场发展。政策逐步扩大调控范围，包括商业和办公用地，限制销售对象和转让行为。

房企篇

• 业绩排行：2017年广州房地产企业销售金额门槛创三年最低，TOP3房企（保利、碧桂园、万科）保持领先地位，TOP10房企集中度进一步提升。
• 货值盘点：前三甲房企货值均超千亿，与第二梯队差距拉大。万科、富力市中心区域货值贡献较大，保利则偏向均匀分布。
• 战略动态：地产白银时代到来，房企加速并购和合作，多元化发展成为趋势，租赁市场、产城融合等成为未来发展的重点方向。
• 产品趋势：产品向智能化、定制化、多样化发展，复式户型、全年龄社区等概念受到市场欢迎。别墅小型化、高赠送率成为趋势。

土地篇

• 市场表现：土地调控持续，土拍规则多元化，供应节奏加快，东部和南部仍是主要战场。
• 总体情况：2017年土地成交突破1000万m²，成交楼板价和成交总价创新高，但溢价率因调控而回落。
• 区域情况：增城区成为土地供应主力，黄埔区和南沙区成交量显著上升，中心六区市场份额略有下降。
• 房企拿地：碧桂园、广州地铁和保利为拿地金额前三，碧桂园表现最为积极，保利则在多个区域布局。

市场篇

• 商品房市场：供求双降，但整体仍供不应求，价格走高，创历史新高。
• 住宅市场：成交量与均价齐跌，去化周期达近三年高位。90-100m²及三房户型仍是成交主力。
• 公寓市场：政策收紧导致供需两弱，成交量和去化率创近4年新低，去化周期高达39个月。
• 办公市场：供需齐升，大宗交易成主流，天河区表现突出，天盈广场成交金额最高。
• 商业市场：供应量为近5年最低，社区商业为主，库存增加，去化周期延长。

关键信息

政策调控

• 限购、限贷、限价、限售、限签等措施全面实施，三四线城市加入调控范围。
• 2017年3月实施“317+330”叠加政策，严格限制投资行为，推动租赁市场发展。

房企动态

• 保利、碧桂园、万科等大型房企在销售和货值方面占据主导地位。
• 房企加快收并购，推动多元化发展，租赁市场成为重点方向。

土地市场

• 土地供应量增加，但溢价率因调控而下降。
• 增城区成为土地供应主力，黄埔区和南沙区成交量显著上升。

市场表现

• 商品房市场整体呈下行趋势，但价格保持高位。
• 住宅市场成交量与均价齐跌，去化周期达近三年高位。
• 公寓市场受政策影响，成交量和去化率大幅下降。
• 办公市场供需齐升，大宗交易成主流。
• 商业市场供应量下降，库存增加，去化周期延长。

总结

2017年广州房地产市场在多重政策调控下，整体呈现稳房价、促租赁、强集中态势。全国政策从“去库存”转向“稳房价”，广州政策从严调控并推动住房租赁市场发展。房企加速并购和多元化发展，租赁市场成为新趋势。土地市场供应加快，但溢价率下降，增城区成为供应主力。商品房市场整体下行，但价格保持高位；住宅市场去化周期达近三年高位；公寓市场供需两弱，去化周期拉长；办公市场供需齐升，大宗交易成主流；商业市场供应量下降，库存增加，去化压力大。