20261012-中诚信国际-中国房地产行业中期信用观察_销售业绩与盈利表现仍处深度调整阶段_发展模式重构短期冲击流动性_长期重塑行业信用逻辑_15页_733kb

中国房地产行业中期信用观察总结

核心内容

2026年以来，中国房地产行业整体处于深度调整阶段，销售与盈利表现持续承压，行业发展模式正在向“重品质、重运营”的高质量转型。政策层面，房地产调控基调转向“稳定房地产市场”，8·28新政推动制度框架重构，为行业转型奠定基础。

主要观点

政策调控

• 政策方向：2026年房地产政策从“止跌回稳”转向“稳定房地产市场”，聚焦“促转型、提品质、构建房地产发展新模式”。
• 制度重构：8·28新政系统重构房地产基础制度，推动现房销售、信贷规则和融资渠道的变革，形成以项目信用为核心的融资体系。
• 预售制度收紧：预售门槛提高至主体结构封顶，新房供给阶段性收缩，二手房成交占比上升。

销售市场

• 销售表现：1-8月全国商品房销售额4.75万亿元，同比下滑13.0%，降幅扩大。
• 城市分化：市场回暖集中在核心城市刚需和改善型项目，普通二线及三四线城市仍面临销售疲软。
• 市场修复：政策效果需时间释放，预计下半年销售仍将承压，分化格局进一步加深。

土地市场

• 土地供给：延续“控增量、优供给”特征，核心城市优质地块竞争激烈，非核心区域低效地块减少。
• 拿地主体：头部央国企主导核心城市拿地，民营房企审慎参与，主要聚焦于小体量、去化确定性高的地块。
• 拿地趋势：房企整体拿地意愿下降，投资重心逐步转向存量项目改造及城市更新。

融资环境

• 融资政策：上半年以存量托底为主，下半年推动制度重构，融资白名单进入常态化阶段。
• 融资逻辑：从依赖主体信用转向基于项目信用，推动房企融资模式向项目端聚焦。
• 债务风险：部分非央国企和已出险房企仍面临短期兑付压力，需关注其信用修复进展。

资产与财务表现

• 资产规模：房企整体缩表，平均总资产规模持续下行，但部分头部房企资产规模趋于稳定。
• 净资产变化：多数房企净资产缩水，少数因合作开发或资金稳健而实现增长。
• 毛利率与净利率：行业毛利率承压，净利率维持负值区间，盈利修复进程分化。
• 流动性指标：货币资金短债比持续下行，净负债率处于历史高位，短期偿债压力仍存。

关键信息

销售数据

• 1-8月商品房销售额同比下滑13.0%，销售面积同比下滑12.1%。
• 2026年1-4月销售降幅扩大，5-8月有所收窄。
• 核心城市如深圳、上海、北京二手房签约量环比改善，议价空间收窄，市场活跃度提升。

土地市场

• 100家房企拿地总额同比下降17.8%，核心城市土拍热度上升。
• 头部央国企仍是核心地块竞拍主力，民营房企参与度较低。

融资情况

• 境内债券净融资为-614.51亿元，民营房企净融资为-264.38亿元。
• 境外美元债净融资呈净流出态势。
• 商业不动产REITs逐步常态化，首批4只产品成功挂牌，底层资产集中于核心城市。

债务与信用风险

• 无新增违约主体，但部分房企出现“二次违约”。
• 2026年1-6月，碧桂园新增违约债务累计107.52亿元。
• 部分房企如中国奥园、旭辉控股在债务重组后再次违约。

企业分化

• 千亿房企数量减少，百亿房企数量明显回落，行业呈现“头部坚守、腰部塌缩”格局。
• 头部房企凭借优质土储、产品力及信用背书，销售韧性较强。
• 中小房企面临更大经营与资金压力，行业集中度持续提升。

图表摘要

• 图1：商品房单月销售表现（万平方米、亿元、%）
• 图2：2023-2026年1-9月千亿房企和百亿房企数量（家）
• 图3：70大中城市住宅价格指数环比及同比变化（%）
• 图4：房屋新开工面积及房地产开发投资情况（亿元、万平方米、%）
• 图5：百城住宅类土地成交额及溢价率（亿元、%）
• 图6：样本企业权益销售合计金额及同比变化
• 图7：样本企业销售额同比变化情况（家）
• 图8：样本房企平均总资产规模及同比变化
• 图9：样本企业2025年末及2026年6月末总资产变化情况（家）
• 图10：样本房企平均毛利率、期间费用率占比及净利率（%）
• 图11：样本房企近年来营业收入和净利润走势

结论

2026年以来，房地产行业销售规模持续下行，市场呈现显著的城市分化，仅核心城市优质项目存在点状修复。去库存取得一定进展，土地市场整体缩量提质，投资进一步向优质地块集中。政策重心由短期纾困转向构建房地产长效发展机制，新政重构销售与融资底层规则。预计2026年下半年，商品房销售仍将面临下行压力，市场分化格局进一步加深。高能级城市布局、土储质量较优且融资渠道畅通的房企，有望获得更强的修复能力，行业信用与经营分化进一步加剧，头部集中度持续提升。