20260821-开源证券-中海物业-02669.HK-港股公司信息更新报告_整体业绩平稳_第三方拓展加速_4页_800kb

中海物业（02669.HK）总结

核心内容概述

中海物业（02669.HK）在2026年中期业绩中表现总体平稳，收入增长但利润下降，主要受行业降价、推盘减少及人力成本上升等因素影响。公司通过优化项目结构、退出亏损项目、提升高端住宅交付等措施，逐步改善盈利能力。分析师维持“买入”投资评级，认为公司具备长期增长潜力，尤其在第三方拓展方面进展显著。

主要观点

• 业绩表现：2026H1公司实现收入74.8亿元，同比增长4.5%；归母净利润7.0亿元，同比下降9.0%。尽管利润下滑，但公司通过项目结构调整和业务优化，盈利能力有望持续改善。
• 毛利率下降：物业管理毛利率为13.0%，同比下降2.4个百分点，主要由于行业竞争加剧和成本上升。
• 第三方拓展加速：公司上半年新增在管面积37.0百万方，同比增长16.4%。其中第三方项目占比高达85.9%，非住宅业态占比76.8%，显示出公司在非住宅和第三方市场的快速扩张。
• 住户增值服务调整：住户增值服务收入同比下降13.7%，主要因居家生活服务减少；但毛利率提升4.0个百分点，显示业务结构优化。
• 非住户增值服务下滑：非住增值收入同比下降14.6%，毛利率微降0.1个百分点，主要受工程量减少及交付前服务影响。
• 财务状况：公司银行结余及现金为57.3亿元，同比增长1.2%；中期派息同比提升11%至10.0港仙，体现出良好的现金流管理能力。
• 盈利预测：预计公司2026-2028年归母净利润分别为14.7、15.9、17.2亿元，对应EPS为0.45、0.49、0.52元，当前股价对应PE为7.0、6.4、6.0倍，估值逐步下降但盈利预期稳定。
• 估值指标：公司P/E和P/B持续下降，反映出市场对其估值的调整，但公司基本面仍保持稳健。

关键信息

财务摘要（单位：亿元）

在管面积与业务结构

• 在管面积：截至2026年上半年末，公司在管面积达4.95亿平方米，较年初增长3.7%。
• 业务占比：第三方项目占比43.3%，非住宅业态占比33.4%，城市运营占比22.3%。
• 新增面积：上半年新增在管面积37.0百万方，同比增长16.4%。
• 外拓合约额：新签外拓合约额19.5亿元，同比增长6.5%。

风险提示

• 第三方拓展放缓
• 关联公司经营不及预期
• 房地产销售下行

投资建议

分析师齐东与胡耀文维持“买入”评级，认为中海物业通过优化业务结构、提升高毛利业务占比，能够逐步改善盈利能力。尽管短期业绩承压，但长期增长潜力显著，尤其是在第三方市场和非住宅业态拓展方面。公司现金流稳健，具备良好的财务基础，未来增长可期。

总结

中海物业在2026年中期业绩表现平稳，尽管收入增长但利润下降，主要由于行业环境和成本上升。公司通过优化项目结构和提升高毛利业务占比，盈利能力有望改善。第三方拓展加速，成为业绩增长的重要驱动力。分析师维持“买入”评级，认为公司具备长期价值，未来增长可期。