58安居客房产研究院-2021年全国及监测城市房地产开发运行情况解读-7页_835kb

房企“良性循环”之窗还需政策端发力总结

核心内容

2021年全国房地产市场整体表现承压，但部分城市表现突出，显示出市场复苏的潜力。房企在开发投资、土地购置和新开工方面均出现下滑，而商品房销售面积和销售额则创新高，但增幅收窄。政策支持成为2022年市场回暖的关键因素。

主要观点

• 房地产开发投资增速放缓：2021年全国房地产开发投资额为14.76万亿元，同比增速降至近17个月低点（4.35%），住宅开发投资增速为6.44%，整体信心不足。
• 土地市场收缩明显：2021年土地购置面积同比下降15.45%，首次实行“两集中”供地政策导致市场波动剧烈，流拍现象频发。
• 企业开工积极性减弱：2021年全国房屋新开工面积同比下降11.38%，连续两年负增长。竣工面积则实现从负到正增长，显示市场存在一定的调整和补位。
• 商品房销售表现分化：2021年商品房销售面积达179433万平米，创历史新高，但增幅收窄至1.9%。部分城市如三亚表现突出，销售面积同比增幅达65.06%，而一些三四线城市如烟台、徐州等出现负增长。
• 政策影响显著：2022年政策端发力，信贷市场和土拍规则有所调整，预计将带动土地购置面积回升，促进房企开工和投资的积极性。

关键信息

一、房地产开发投资情况

• 全国数据：2021年全国房地产开发投资额为14.76万亿元，同比增速降至4.35%，为近17个月最低。
• 住宅投资：住宅开发投资额为11.12万亿元，占全国开发投资的75%，同比增速为6.44%。
• 城市分化：46个监测城市中，24个城市房地产开发同比增幅高于全国，其中洛阳、南阳增幅超过20%；而部分三四线城市如潍坊、烟台、徐州等出现负增长。

二、土地市场表现

• 土地购置面积：2021年全国房地产开发企业土地购置面积为21590万平方米，同比下降15.45%。
• “两集中”供地政策影响：首轮土拍热度较高，但后两轮明显降温，流拍率上升，试点城市宅地完成量仅占计划的7成左右。
• 2022年预期：随着信贷政策和土拍规则的调整，土地购置面积有望回升。

三、新开工与竣工面积

• 新开工面积：2021年全国房屋新开工面积为198895万平米，同比下降11.38%，连续三年下滑。
• 竣工面积：全国房屋竣工面积实现从负到正增长，显示市场调整后的修复能力。
• 城市表现：多数城市新开工面积显著下滑，但竣工面积呈现分化，如北京竣工面积增速达28.35%。

四、商品房销售情况

• 销售面积：2021年商品房销售面积达179433万平米，创历史新高，同比增幅为1.9%。
• 销售金额：商品房销售金额为181930亿元，同比增幅为4.79%，住宅销售金额为162730亿元，同比增幅为5.28%。
• 城市分化：三亚销售面积同比增幅达65.06%，表现突出；而部分城市如嘉兴、东莞、温州等销售面积和销售额均出现负增长。

结论

2021年房地产市场在多重因素影响下呈现“前高后低”的走势，整体开发投资和新开工面积持续下滑，但商品房销售面积和销售额创历史新高。市场信心不足和政策调控是主要制约因素，2022年政策端发力有望推动房企逐步恢复“良性循环”，尤其在土地购置和新开工方面可能出现积极变化。城市间发展差异显著，部分城市如三亚、南京、杭州等表现优于全国平均水平，而部分三四线城市则面临较大压力。