深圳零售市场简报2020年第四季度_2页_2mb

深圳零售物业市场2020年总结

核心内容

2020年深圳零售物业市场经历了一年的波动，整体表现受到新冠疫情的显著影响，但随着疫情控制和市场活动逐渐恢复，第四季度市场出现积极变化。全年社会消费品零售总额同比下降5.2%，但与一季度相比降幅收窄了17.7个百分点，显示出市场复苏的趋势。

主要观点

• 市场供应：2020年深圳共有五个优质购物中心开业，总零售建筑面积达约526.0万平方米，推动市场总存量同比扩容8.9%。其中，第四季度新增供应量为10.0万平方米，是全市首家万达广场——宝安福城万达广场。
• 市场需求：2020年第四季度，深圳零售物业市场净吸纳量环比翻倍至10.2万平方米，与新增供应量基本相当，全市平均空置率微降至9.6%。然而，全年净吸纳量同比下降75.7%，仅约为近十年均值的三分之一，主要受第一、二季度负值影响。
• 租金变化：尽管第四季度租金指数环比微升0.1%，全市首层平均租金达658.2元/平方米/月，但全年租金指数仍同比下降2.9%。核心区域（罗湖、福田、南山）的业主为维持入驻率，提供了小幅租金让步。
• 业态表现：休闲及娱乐、个人护理和亲子设施业态在第四季度需求上升，部分品牌如梵音瑜伽和国际奢侈品牌（如Louis Vuitton、Loewe）继续扩张或进驻深圳市场。
• 市场展望：2021年预计有五个购物中心开业，其中两个为大型项目，分别为龙华壹方城（25.0万平方米）和龙岗万达广场（30.5万平方米），新增项目多位于新兴区域，有助于缓解市场租赁与竞争压力，租金和空置率有望企稳。

关键信息

• 2020年社会消费品零售总额：8,664.8亿元，同比下降5.2%。
• 2020年第四季度净吸纳量：10.2万平方米，环比翻倍。
• 2020年全市首层平均租金：658.2元/平方米/月，全年租金指数下降2.9%。
• 2020年新增购物中心数量：5个，总建筑面积达约526.0万平方米。
• 2020年空置率变化：年末全市平均空置率为9.6%，同比上升5.3个百分点。
• 2021年新增购物中心预期：5个，合计零售建筑面积77.3万平方米。

业态与品牌动态

• 休闲及娱乐：梵音瑜伽在南山和罗湖扩张，即将在罗湖京基百纳空间开业。
• 个人护理：兰蔻在福田卓悦中心开业，护肤品、化妆品及香水品牌加速渗透深圳商圈。
• 时尚：Louis Vuitton、Loewe等国际奢侈品牌进驻深圳湾万象城。
• 体育及户外：Lululemon在宝安壹方城开业。

市场趋势

• 随着疫情得到有效控制，市场活动逐渐恢复，第四季度呈现积极态势。
• 新增项目分散于不同新兴区域，有助于分散竞争压力，提升市场整体表现。
• 核心区域优质项目供应有限，叠加经济不确定性，部分主力租户选择关闭门店，为市场带来新的调整与优化机会。

图表信息

• 图1：全市新增供应，2016至2020年。
• 图2：各子市场空置率，Q1/2016至Q4/2020。
• 图3：各子市场租金指数，Q1/2006至Q4/2020（部分子市场起始时间不同）。

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