20210612-兴业证券-物业管理行业2021年中期投资策略_关注成长快质量优的中型物管公司_31页_4mb

报告摘要

物业管理行业2021年中期投资策略总结

核心内容

行业发展趋势：物业管理行业在2021年迎来市场关注度提升，受益于政策支持、资本市场的参与以及行业整合加速。
投资重点：建议关注成长快、质量优的中型物管公司，同时龙头公司如碧桂园服务、华润万象生活等也具有显著优势。
行业机会：商业运营和物业管理均具备广阔的发展空间，轻资产运营模式和数字化转型成为重要发展方向。
风险提示：包括业务扩张不及预期、物业管理费提价受阻、收缴率不达预期、增值业务拓展不力等。

主要观点

资本市场关注度提升：
- 港股通扩容，物管公司占板块总市值90%以上。
- 恒生物业服务及管理指数推出，物管板块有望获得更多ETF的被动配置。
- 2021年第二季度为物管公司基石解禁高峰期，流动性有望提高。
商业运营：
- 商业运营赛道空间大且集中度低，具备先发优势的公司如宝龙商业、华润万象生活等具有明显竞争力。
- 商业运营公司具备丰富的招商资源、运营经验和品牌影响力，能够提供多样化的服务组合。
- 商业运营公司通过智慧化和数字化转型提升效率和消费者粘性，形成护城河。
物业管理：
- 行业正从基础服务向泛物业管理渗透，龙头公司凭借规模、品牌和资本优势享受规模红利。
- 未来3-5年是行业规模扩张的关键期，但扩张策略同质化，竞争加剧。
- 头部房企积极支持物管公司发展，物管公司通过股权激励和人才储备提升执行力。
投资策略：
- 优选成长快、质量优的中型物管公司，如永升生活服务、宝龙商业、融创服务、碧桂园服务、中海物业、新城悦服务。
- 建议关注华润万象生活、保利物业、时代邻里、金科服务、世茂服务等具备潜力的公司。

关键信息

重点公司及目标价：
- 永升生活服务：目标价29.00港元，评级买入
- 宝龙商业：目标价42.00港元，评级买入
- 融创服务：目标价30.00港元，评级买入
- 碧桂园服务：目标价92.00港元，评级买入
- 中海物业：目标价8.60港元，评级买入
- 新城悦服务：目标价36.00港元，评级买入
行业数据与估值：
- 截至2021年6月11日，港股物管板块平均估值为26.7XPE（2021）和18.3XPE（2022）。
- 龙头物管公司享有更高的估值溢价，如碧桂园服务、华润万象生活等。
行业整合与收并购：
- 三道红线政策推动房企整合，物管公司有望通过收并购扩大业务规模。
- 多家物管公司已通过股权激励绑定管理层，提升执行力和长期增长动力。
数字化转型：
- 商管公司通过数字化资产平台提升运营效率和消费者粘性。
- 合作互联网公司如腾讯、阿里巴巴等，打造智慧商业平台。
城市服务拓展：
- 物管公司通过房企资源进入城市服务领域，如环卫、市政公园、智慧城市管理等。
- 保利物业、中海物业和华润万象生活等具备先天优势，能有效利用集团资源拓展城市服务。

风险提示

业务扩张和收购不及预期。
物业管理费提价受阻。
收缴率不及预期。
增值业务拓展不及预期。

行业前景

政策支持：中央及地方政府均出台政策支持物业管理行业发展，推动其向生活服务领域拓展。
规模红利：龙头物管公司有望通过规模效应和品牌优势享受更多市场机会。
市场集中度提升：行业将加速整合，具备先发优势和运营能力的公司更可能脱颖而出。

总结

物业管理行业在政策支持和资本市场的推动下，正迎来发展新机遇。重点公司如永升生活服务、宝龙商业、融创服务、碧桂园服务、中海物业、新城悦服务等具备良好的成长性和运营能力，值得关注。同时，商业运营公司也因轻资产模式和运营能力而成为投资热点。行业整体呈现谨慎乐观的态度，未来3-5年是行业整合与扩张的关键时期，需关注公司的执行力、管理体系和激励机制。

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