房地产行业：预期视角下看待当前房地产政策演绎方向-20211007-中泰证券-15页_1mb

房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告分析了2021年以来中国房地产市场在供需两端的下行趋势，并探讨了调控政策的演变方向。分析师陈立认为，当前房地产行业面临供给不足与需求萎缩的双重压力，政策需从引导预期、优化融资与预售资金管理等方面进行调整，以促进市场稳定与行业健康发展。

主要观点

• 需求端持续恶化：自2021年6月以来，房地产市场需求快速下滑，表现为销售面积与销售均价的双降。7、8月销售面积同比下滑15.6%，8月销售均价同比下滑4%。
• 居民购房预期下行：购房者的悲观预期主要源于政策收紧、恒大事件引发的风险担忧及销量下行带来的负面心理效应。
• 供给端持续收缩：开发商拿地意愿减弱，土地市场流拍率创历史新高，新开工面积同比大幅下降。
• 政策调控方向：当前政策需更加注重市场预期引导，同时适度调整房贷集中度管理、预售资金使用规则，以缓解房企流动性压力。
• 行业竞争格局优化：集中供地制度降低了竞争激烈程度，龙头房企在优质土地补充上获得窗口期，四季度或有投资机会。

关键信息

需求端分析

• 销售面积与均价下行：2021年7、8月全国商品房销售面积同比转负，8月单月销售均价同比下滑4%。
• 居民购房意愿下降：计划购房家庭占比自2020年四季度持续回落，表明居民购房意愿减弱。
• 购房者风险担忧上升：恒大事件引发对烂尾楼及退房的担忧，百度指数显示相关关键词热度上升。
• 房价预期影响销售：房价下跌预期对居民购房行为产生更大影响，类似投资性资产的特性。

供给端分析

• 土地市场冷清：8月百城土地流拍率高达30%，有效成交不足，房企拿地意愿显著下降。
• 新开工面积下滑：首轮集中供地后，7、8月新开工面积同比大幅下降，显示房企开工意愿不足。
• 规模诉求减弱：三道红线政策下，房企更注重稳健经营，规模增长诉求减弱，影响拿地与存货扩张。

调控政策方向

• 积极引导市场预期：通过政策手段稳定购房者信心，避免因风险房企问题导致市场信心全面丧失。
• 房贷集中度管理弹性化：在销售回款恶化背景下，适度放宽按揭投放限制，以保障房企现金流。
• 预售资金使用规则优化：放宽预售资金用于项目工程的额度限制，缓解房企流动性压力。
• 严格监管购房资格与囤地行为：防止投机需求反弹，确保土地尽快入市，稳定市场供需。

投资机会展望

• 四季度β机会显现：政策预期边际改善与土地市场竞争格局优化，可能推动地产板块反弹。
• 推荐企业：A股龙头房企包括保利发展、万科A、新城控股，H股成长型房企绿城中国也被重点推荐。

行业数据概览

• 上市公司数量：128家
• 行业总市值：17,968.88亿元
• 行业流通市值：8,277.23亿元

风险提示

• 融资环境收紧超预期：可能对房企拿地、推盘及施工造成更大压力。
• 地产政策收紧超预期：可能进一步抑制市场需求，影响销售去化率与回款率。
• 数据引用滞后：报告中引用数据可能存在延迟，影响预测准确性。

投资评级说明

• 股票评级：买入（预期相对基准指数涨幅15%以上）、增持（预期相对基准指数涨幅5%~15%之间）、持有（预期相对基准指数涨幅-10%~+5%之间）、减持（预期相对基准指数跌幅10%以上）。
• 行业评级：增持（预期相对基准指数涨幅10%以上）、中性（预期相对基准指数涨幅-10%~+10%之间）、减持（预期相对基准指数跌幅10%以上）。

结构总结

需求端

• 销售面积与均价双降，需求快速恶化
• 居民购房意愿下降，预期管理成为关键
• 高频数据反映市场信心不足，销售持续走弱

供给端

• 土地市场流拍率高，企业拿地意愿下降
• 开工面积同比下滑，反映企业对未来的悲观预期
• 规模诉求减弱，房企经营转向稳健

政策演绎方向

• 引导市场预期，防止信心丧失
• 弹性化房贷集中度管理，保障房企现金流
• 适度放宽预售资金使用限制，缓解流动性压力
• 严格执行购房资格与囤地监管，抑制投机

投资机会

• 四季度政策预期改善，关注地产板块β机会
• 推荐保利发展、万科A、新城控股及绿城中国

图表目录摘要

• 图表1：全国商品房单月销售增速
• 图表2：全国商品房单月销售两年年化增速
• 图表3：克而瑞TOP200房企单月操盘销售金额同比增速
• 图表4：全国商品房单月销售均价及同比增速
• 图表5：70个大中城市分一二三线房价同比增速
• 图表6：计划购房家庭占比
• 图表7：42城首套房房贷利率
• 图表8：“烂尾楼”及“退房”百度指数走势
• 图表9：12城商品房预售证批准面积
• 图表10：30大中城市商品房成交面积
• 图表11：100城土地市场未成交土地数量及流拍率
• 图表12：部分城市第二轮集中供地成交占比
• 图表13：100城土地成交建筑面积及新开工面积同比
• 图表14：房屋新开工面积及商品房销售同比增速
• 图表15：房地产行业信用债到期规模
• 图表16：A股上市房企存货与带息债务增速
• 图表17：房地产开发资金来源单月同比增速
• 图表18：各地预售资金监管政策

总结

当前房地产行业正面临供需双弱的困境，政策需从市场预期、融资管理与预售资金使用等方面进行调整，以缓解行业压力。分析师认为，四季度政策预期改善与土地市场竞争格局优化将为地产板块带来投资机会，重点推荐稳健经营的龙头企业与成长型房企。