详解城中村改造：政策解读与影响测算-20230919-中泰证券-21页_1mb

城中村改造专题研究报告总结

核心内容概述

本报告围绕2023年7月国常会审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，从政策解读、资金来源及可能影响三个方面进行分析，旨在为投资者提供参考。

主要观点与关键信息

政策脉络

• 城中村改造自2011年“十二五”规划起上升为国家战略，经历重要性提升、概念明晰、范围收窄及实施细则完善。
• 2023年4月政治局会议首次将“城中村改造”与“超大特大城市”联系，7月国常会落实该提法，推动实施。
• 政策强调“去地产化”，不再采用房地产化开发方式，鼓励市场化运作，注重保留与提升。

城中村改造 vs 棚改

资金来源与专项债支持

• 棚改以政府购买为主，前期依赖PSL，后期依赖专项债。
• 城中村改造鼓励引入更多民间资本，资金来源更丰富。
• 符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围，预计占新增专项债总规模的20%以内。

影响测算

• 城中村改造预计年均拉动建安投资2000亿元。
• 21个超大特大城市城中村总面积约为11亿平方米，投资规模预计超万亿。
• 2022年房地产开发投资总额为13.3万亿元，城中村改造拉动房地产投资约1.5个百分点。

政策实施背景

• 城中村改造主要聚焦于超大特大城市，这些城市容纳了全国近一半的城区常住人口。
• 改造目标在于提升城市功能、改善居住条件，同时避免对房价造成较大扰动。

风险提示

• 核心假设存在不确定性，包括城中村改造投资规模、进度等。
• 政策执行效果依赖于地方落实情况及市场反应。

投资建议

• 股票评级：

  • 买入：预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅在15%以上
  • 增持：预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅在5%~15%之间
  • 持有：预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅在-10%~+5%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内相对基准指数跌幅在10%以上

• 行业评级：

  • 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上
  • 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上

城中村改造投资规模推算

• 北上广深：预计年均建安投资2000亿元，改造周期约10-12年。
• 其他城市：以广州、深圳等城市为参考，推算出21个超大特大城市城中村改造总投资规模约2.4万亿元，平均每年约2000亿元。

政策与市场影响

• 城中村改造将推动保障性住房建设，提升城市功能。
• 与棚改相比，城中村改造更注重“存量改善”，对房价影响有限。
• 政策推动下，城中村改造将成为城市更新的重要组成部分，但其实施效果仍需观察。

结论

城中村改造将作为城市更新的重要方向，但其特点与棚改不同，更强调“去地产化”和“存量改善”。预计对房地产投资拉动作用有限，但将对城市功能优化和居住环境改善产生积极作用。投资者应关注政策执行及地方落实情况，合理评估投资风险。