20180621-广发证券-房地产行业投资策略_重点城市成交加速改善_按揭贷利率同比涨幅首次收窄_36页_2mb

房地产行业总结

核心内容概述

2018年5月，中国房地产行业在政策调控和市场供需变化的双重影响下呈现出改善趋势。重点城市商品房和住宅成交面积同比降幅收窄，部分城市甚至由负转正，市场情绪有所回升。同时，土地市场供需放量，土地出让金大幅上涨，溢价率低位回升。资金环境方面，按揭贷利率同比涨幅首次收窄，表明资金面对于需求端的压制有所缓解。此外，各地政策继续调整，包括人才政策扩散、公积金边际调整等，对市场产生不同影响。

主要观点

1. 政策调控持续

• 中央层面：2018年5月中央重申房地产调控目标，住建部约谈多个城市，强调“房住不炒”和调控政策的连续稳定性。
• 地方响应：约谈城市多数采取了限购、限售等措施，如太原重启限购，哈尔滨、贵阳、徐州出台限售政策。部分城市如西安、成都对限购政策进行细化，如明确公寓在限购范围内、迁入不满两年需缴纳12个月社保等。
• 人才政策扩散：人才落户政策下沉至非热点城市，如宜春、牡丹江实行“零门槛”落户，长治、达州对中专以上学历者开放落户，部分城市提供购房补贴和安家费。

2. 成交市场改善

• 全国重点城市：40个城市商品房成交面积同比下降0.2%，降幅较4月收窄15.7个百分点。其中，一线、三线城市成交面积同比由负转正，分别增长4.8%和2.4%，二线城市成交面积同比下降3.4%，降幅较4月收窄10.6个百分点。
• 推盘力度加大：26个城市商品房推盘环比上涨19.0%，同比上涨13.1%。32城市住宅推盘环比增长5.3%，同比6.7%。
• 库存去化周期改善：26城市商品房去化周期由17.8个月下降至17.5个月，32城市住宅去化周期下降至8.23个月。尽管与去年同期相比，库存仍偏高，但去化周期有改善迹象。

3. 资金环境变化

• 按揭贷利率：5月首套房贷利率同比涨幅首次收窄，表明资金面压力有所缓解，对需求端的抑制作用减弱。
• 房企融资优势：龙头房企凭借销售规模、融资渠道和成本优势，融资能力增强，带动土地及销售端集中度提升。
• 推荐标的：继续推荐低估值的一二线龙头房企，如招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、蓝光发展等，同时关注光大嘉宝和中国国贸。

4. 土地市场表现

• 供需放量：300城市住宅用地推出和成交面积同比分别增长49%和93%，土地出让金同比上涨76%，平均溢价率由低位回升至31%。
• 分线城市表现：一线城市住宅用地供需同比显著下滑，二线城市在低基数下供需大幅上升，三四线城市供需同比显著上涨，带动土地出让金进一步增长。
• 土地价格：楼面均价和溢价率在部分城市有所上升，但一线城市楼面均价和溢价率同比下降明显。

关键信息

1. 政策调控

• 中央政策：重申调控目标，约谈多个城市，强调政策连续性和稳定性。
• 地方政策：多地出台限购、限售、限价等政策，如太原、哈尔滨、贵阳、徐州等。
• 公积金政策：部分城市提高贷款额度和补贴，如安康、随州；部分城市收紧政策，如贵阳、丹东、银川、威海等。

2. 成交市场

• 重点城市：40城市商品房成交面积同比下降0.2%，降幅收窄；34城市住宅成交面积同比下降2.5%，降幅收窄。
• 限购与非限购城市：限购城市商品房成交面积环比上升8.6%，非限购城市环比上升16.7%。
• 库存变化：26城市商品房库存微降0.5%，32城市住宅库存下降，去化周期改善。

3. 土地市场

• 整体供需：300城市住宅用地推出和成交面积同比分别增长49%和93%，土地出让金同比上涨76%。
• 分线城市：一线城市供需同比下滑，二线城市和三四线城市供需同比上涨。
• 土地价格：一线城市楼面均价12131元/平米，平均溢价率0%；二线城市楼面均价5272元/平米，平均溢价率23%；三四线城市楼面均价3307元/平米，平均溢价率36%。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大：存在政策收紧的风险，尤其是一线城市。
• 按揭贷利率持续上行：可能对市场需求产生压制作用。

行业评级

• 行业评级：买入

相关研究

图表索引（关键数据）

• 图1：约谈城市住宅销售价格同比增速与全国水平对比
• 图2：近期地方层面人才政策地区分布
• 图3：2018年5月重要中央政策一览
• 图4：2018年5月重要地方政策一览
• 图5：全国重点40城市商品房成交面积指数
• 图6：限购和非限购城市成交面积指数
• 图7：重点40城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
• 图8：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积
• 图9：26城市商品房库存面积及去化周期
• 图10：32城市住宅库存面积及去化周期
• 图11：全国商品房销售批售比
• 图12：百城价格指数变化及环比
• 图13：14个重点城市二手房销售面积及同比
• 图14：中原二手房指数
• 图15：20个一二线城市商品住宅可售面积
• 图16：12个三四线城市商品住宅可售面积
• 图17：32城商品住宅历史同期可售面积
• 图18：32城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
• 图19：广发各线城市成交面积指数
• 图20：广发各线城市成交面积同比情况
• 图21：4大一线住宅库存及去化周期
• 图22：16个二线城市住宅库存及去化周期
• 图23：12个三四线住宅库存及去化周期
• 图24：各线城市房价环比情况
• 图25：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
• 图26：二线城市商品房及住宅推盘面积
• 图27：三四线城市商品房及住宅推盘面积
• 图28：300城市土地整体供给情况
• 图29：一线城市土地整体供给情况
• 图30：二线城市土地整体供给情况
• 图31：三四线城市土地整体供给情况
• 图32：300城市土地整体成交情况
• 图33：一线城市土地整体成交情况
• 图34：二线城市土地整体成交情况
• 图35：三四线城市土地整体成交情况
• 图36：300城市住宅用地供给情况
• 图37：一线城市住宅用地供给情况
• 图38：二线城市住宅用地供给情况
• 图39：三四线城市住宅用地供给情况
• 图40：300城市住宅用地成交情况
• 图41：一线城市住宅用地成交情况
• 图42：二线城市住宅用地成交情况
• 图43：三四线城市住宅用地成交情况
• 图44：300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积
• 图45：300城市供给住宅用地规划建筑面积同比
• 图46：300城市成交住宅用地规划建筑面积同比
• 图47：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图48：300城市住宅用地成交楼面价指数

表格索引（关键数据）

• 表1：近期地方公积金放松/收紧政策一览
• 表2：地方层面“四限”调控政策一览
• 表3：近期地方层面购房补贴政策一览
• 表4：近期地方公积金放松/收紧政策一览
• 表5：深圳“十三五”规划与新规划各类住房每年供应规模
• 表6：跟踪城市房地产成交面积信息表
• 表7：2018年5月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
• 表8：全国土地出让金TOP20（2018年5月）
• 表9：一线和二线城市土地市场情况（2018年5月）