REITs投资手册（五）：新基建REITs篇20200512_13页_836kb

REITs 投资手册（五）：新基建 REITs 篇 20200512 总结

一、核心内容概述

本报告聚焦于新基建领域中互联网数据中心（IDC）作为公募REITs的潜在发行对象，分析其行业特征、发行优势及面临的挑战，并结合国际案例进行对比研究。

二、新基建的定义与分类

1. 什么是新基建？

新基建是指基于新一代信息技术演化生成的基础设施，主要包括以下三类：

• 信息基础设施：包括5G、物联网、工业互联网、卫星互联网、数据中心、智能计算中心等；
• 融合基础设施：如智能交通、智慧能源等；
• 创新基础设施：如重大科技基础设施、科教基础设施、产业技术创新基础设施等。

2. 公募REITs试点重点领域

根据《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，新基建被列为鼓励发展公募REITs的领域，其中信息网络基础设施是重点，具体包括：

• 通信网络基础设施（如5G、物联网、工业互联网、卫星互联网）
• 算力基础设施（如数据中心、智能计算中心）

三、IDC行业分析

1. IDC行业特征

• 重资产、高杠杆：数据中心建设成本高，行业普遍采用高杠杆模式运营。
• 现金流稳定：主要服务企业客户，尤其是零售型IDC，客户分散，收入和现金流稳定性较高。
• 市场需求旺盛：2019年中国IDC市场规模达1563亿元，同比增长27%，仍处于快速扩张阶段。
• 全球IDC市场成熟：全球IDC行业自2013-2017年保持年均11%-18%的增速，IDC REITs占全球IDC份额超过三成。

2. 国内IDC企业发行REITs的优势

• 改善资产负债结构：通过资产证券化降低杠杆率和融资成本；
• 重资产出表：有助于商誉剥离，同时保持收入稳定；
• 利润端优化：折旧出表可能改善净利润；
• 盘活存量资产：加速企业扩张，提高市场占有率；
• 丰富并购方式：通过REITs实现资产的灵活融资和重组。

四、国内IDC REITs发行的难点

1. 产权完整性：租赁土地或厂房模式可能影响发行条件；
2. 项目成熟性：需满足运营3年以上、每年分红的要求，部分企业尚未达标；
3. 风险分散性：批发型IDC客户集中，底层资产分散性不足。

五、国际案例分析

1. 美国 DuPont Fabros REITs（公司型）

• 公司背景：DFT 是全球十大数据中心托管商之一，拥有12个数据中心；
• 交易结构：采用公司型 REITs 的 UP REITs 结构，通过有限合伙企业间接持有物业；
• 运营模式：REITs 公司作为普通合伙人，原物业持有人作为有限合伙人；
• 风险控制：部分物业由风险投资公司持有以作为贷款抵押。

2. 新加坡吉宝数据中心REITs（契约型）

• 项目概况：亚洲首家IDC REITs，2019年拥有17个数据中心，总估值26亿新币；
• 出租率表现：出租率持续上升，2019年年化综合回报率达59.8%；
• 杠杆水平：维持在30%左右，收益远超行业平均水平；
• 运营模式：由基金管理人主导资产运营，IDC企业可通过代运营方式重新参与项目。

3. 国内交易结构展望

• 以契约型为主：国内IDC REITs交易结构倾向于契约型，与新加坡吉宝DC REIT更接近；
• 运营能力待提升：国内第三方管理人尚未具备成熟IDC运营能力，企业可能需设立运营公司参与。

六、风险提示

• 疫情扩散影响现金流：对REITs底层资产（如酒店、零售、办公）造成冲击；
• 资产集中风险：部分REITs过度依赖少数物业，风险较高。

七、分析师与研究助理简介

• 首席分析师：樊信江，CFA，清华大学工程管理硕士，具备丰富的证券研究与基础设施项目经验；
• 分析师：颜子琦，南洋理工大学金融工程硕士，主要从事债券交易与非标资产研究；
• 研究助理：孙嘉伦、张伟，分别从事产业债、地方政府债及宏观经济研究。

八、免责声明

• 本报告仅供签约客户参考；
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