20170416-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_逆向投资_逻辑助力估值修复_近期重仓获利的投资者均符合这个特点_46页_1mb

招商房地产行业策略与市场分析报告总结（2017年4月16日）

核心内容

本报告主要分析了2017年4月房地产行业的市场动态，强调了“逆向投资”逻辑在上半年选股中的重要性，并对行业供需、价格、土地市场及政策变化进行了详细分析。

主要观点

1. 逆向投资逻辑：

   • 逆向投资仍是上半年地产股选股的核心逻辑，主要关注具有安全边际、高折价的蓝筹白马股。
   • 逆向投资逻辑在多个事件中体现，如AMC行情下的信达地产、保险举牌行情、雄安新区及粤港澳大湾区主题。

2. 行业周期与调整：

   • 行业仍处于小周期调整阶段，预计四季度左右行业见底，但当前地产指数无超额收益。
   • 中周期尚未走完，预计持续至2019年左右，调整期后半段需重视地产及上下游行业的系统性机会。

3. 区域主题与估值修复：

   • 雄安新区和粤港澳大湾区作为区域经济“制高点”，已帮助部分地产股提前完成估值修复。
   • 下半年伴随区域政策落地，地产股弹性将更大。

4. 政策影响：

   • 调控政策供给端释放，但不改变行业周期节奏。
   • 北京、上海、广州等地陆续出台调控政策，包括限购、限贷、限价等，政策整体收紧。

关键信息

一手房市场情况

• 销量：

  • 1-2月累计同比/3月同比持续下降，4月同比下降27%。
  • 一线城市销量同比下降41%，二线城市下降42%，三线城市略回升但仍为负。
  • 上周销量环比：57城+13%，一线+16%，二线-10%，三线+35%。
  • 长三角、珠三角、环渤海、中西部地区销量均出现不同程度下降。

• 库存与去化周期：

  • 30城可售套数持续下降，17年3月降至161万套。
  • 16年以来批售比持续<1，推动可售套数回落。
  • 3月去化周期为9.1个月，略有回升，其中一线升、二线降、三线升。

• 价格：

  • 70城房价同比见顶回落，三四线城市仍滞后回升。
  • 2月70城房价环比+0.3%，39城上涨，28城下跌。
  • 领涨城市包括哈尔滨、天津、南昌，跌幅较大的城市包括锦州、成都、赣州、惠州、三亚。

二手房市场情况

• 销量：

  • 节后销量回升，历史上节后均回升。
  • 上周销量：北京、杭州、南京、深圳均上涨。
  • 4月当月同比：北京-29%、杭州-19%、南京-40%、深圳-29%。
  • 部分城市如苏州、青岛政策收紧导致销量回落。

• 价格：

  • 70城房价同比增速已见顶回落，但三四线城市仍在寻顶过程中。

土地市场情况

• 供地与成交：

  • 3月百城住宅类供地面积季节性回升，但成交面积回落，与供应背离。
  • 一线、二线、其他城市供地面积均回升，但成交面积下降。
  • 住宅类土地成交楼面均价略有上涨，一线涨、二线跌、其他涨。

• 热点城市：

  • 贵阳土地成交面积全国居首。
  • 北京、上海、广州等地的住宅类土地成交活跃，部分地块由知名开发商竞得。

政策变化

• 调控政策：

  • 多地出台调控政策，包括限购、限贷、限价等，政策整体收紧。
  • 北京、上海、广州等城市收紧购房资格和贷款条件，如提高首付比例、限制贷款额度。

• 雄安新区设立：

  • 中央决定设立河北雄安新区，涉及雄县、容城、安新及周边区域，成为区域经济“制高点”。

金融政策

• 首付与利率：
  • 一线城市除广州外，首套商贷利率折扣回升至九折水平。
  • 首套房首付比例普遍为30%-35%，二套房首付比例为50%-70%。
  • 公积金贷款政策有所调整，如提高首付比例、降低贷款额度。

配置建议

1. 基本面角度：

   • 上半年首选高折价资源型及中等规模成长潜力型地产股，如【侨城、保利、华发、北京城建、北辰】。
   • 四季度关注转型地产股，如【新城、阳光城】，兼具资源型和转型特征的【华发】。

2. 国企改革：

   • 强调国企改革为全年重要主题，重点推荐央企改革标的【侨城、保利】及地方国企改革标的【上实、沙河、渝开发】。

3. 房地产新经济：

   • 长租关注稀缺标的【世联】，物流地产关注【南山、东百】。

4. 多元化转型：

   • 关注大金融和大健康领域，如房地产基金稀缺标的【嘉宝集团】和医美潜在龙头【苏宁环球】。

5. 粤港澳大湾区：

   • 重点推荐【侨城、华发、天健、龙光】等，关注其城市弹性、公司基本面及储备分布。

数据速览

• 一手房销量：

  • 57城日均销量季节性回升，一线城市销量回升，二线城市整体回落，三线城市超季节性回升。
  • 长三角、珠三角、环渤海、中西部销量均出现不同程度下降。

• 二手房销量：

  • 节后销量回升，部分城市如苏州、青岛因政策收紧销量回落。
  • 北京、杭州、南京、深圳等城市销量回升，但同比仍为负。

• 土地市场：

  • 3月百城住宅类土地成交面积回落，与供应背离。
  • 高位城市如贵阳、广州、天津、南京、呼和浩特土地成交活跃。

总结

本报告指出，逆向投资逻辑在房地产行业中持续发挥作用，尤其在市场流动性主导行情变化时。政策调控虽有所收紧，但不改变行业周期趋势。当前行业仍处于小周期调整阶段，预计四季度左右行业见底，但需关注区域主题的进一步落地。建议关注资源型、转型型及政策受益型地产股，同时留意国企改革和房地产新经济领域的投资机会。