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2020年上半年青岛房地产市场总结

核心内容

2020年上半年青岛房地产市场在疫情、经济下行压力及政策调控背景下呈现出供销两降、价格平稳、去化周期拉长等特点。同时，政策支持、土地市场调整及重点区域规划推动了部分区域市场活跃度的提升。

主要观点

宏观环境

• 全国经济：受疫情影响，2020年一季度GDP负增长，CPI和PPI持续回落，但M2和融资规模上升，资金流动性增强。
• 青岛经济：一季度GDP为2505亿元，增速降至-7.1%，经济复苏压力较大。居民收入及储蓄存款增速下降，但储蓄余额同比增加5.8%。
• 政策规划：2020年政策强调“房住不炒”，推动新型城镇化和城乡融合发展，支持人才落户和住房建设，鼓励政策性租赁住房发展。

土地市场

• 整体情况：2020年上半年土地供销齐升，楼面地价整体下降，即墨区成为供销主力。
• 政策调整：土地出让金可分期缴纳，熔断机制启用，基准地价更新，土地供应更加精准化。
• 重点地块：即墨区蓝谷商业地块楼面地价高达14000元/㎡，原四方区宜昌路地块楼面地价10000元/㎡，为上半年成交总价最高地块。

商品房市场

• 整体供销：受疫情影响，一季度供销低迷，二季度逐步回暖，但整体供销下降，价格平稳。
• 去化周期：全市商品房去化周期增至28个月，去化压力增加。
• 区域表现：原胶南市供销居首，城阳区受共有产权政策影响成交量跃升，高新区因价格洼地去化率高。

住宅市场

• 产品结构：首改、再改产品占比上升，成为市场主力。
• 市场表现：即墨区、胶州市、高新区等区域住宅市场活跃，但整体供应和成交面积下降。

商办市场

• 产品结构：商业仍占主导，办公次之。
• 市场表现：商办市场供销下降，但部分区域如高新区、城阳区表现较好。

企业表现

• 重点房企：龙湖、和达、海信等房企表现突出，获取大量土地。
• 营销推广：传统报媒投放渠道缩水，线上与线下结合成为主流。

关键信息

土地市场

• 供销情况：2020年上半年全市供应土地1688万㎡，同比增加23.2%；成交土地1434万㎡，同比增加11.6%。
• 楼面地价：全市平均楼面地价2934元/㎡，同比下跌14.2%；即墨区楼面地价涨幅明显，而原四方区楼面地价保持高位。
• 重点企业：交运金水、保利发展、龙湖集团等房企在土地市场表现活跃。

商品房市场

• 供销数据：新增供应783万㎡，同比下降4.6%；成交666万㎡，同比下降4.3%。
• 价格走势：成交均价14552元/㎡，同比持平；成交金额969亿元，同比下降3.2%。
• 区域表现：高新区中欧国际城项目销售面积和金额双第一，青钢小镇销售套数第一。

住宅市场

• 产品结构：首置、首改、再改产品占比扩大，高端产品相对较少。
• 市场趋势：近郊区住宅市场活跃，远郊仍处低位。

商办市场

• 产品结构：商业产品占比40%，办公次之。
• 市场趋势：商办市场供销下降，但高新区、城阳区表现较好。

政策支持

• 金融政策：多次降准、LPR下调，支持中小微企业，但严防资金流入房地产。
• 人才政策：青岛城阳区推出共有产权房政策，吸引人才，提升市场活力。
• 户籍政策：放宽落户限制，支持人才集聚，推动城镇化建设。

重点规划

• 国际邮轮母港区：总投资213.5亿元，形成四大产业板块，改善交通。
• 崂山浮山新区：规划面积1956公顷，打造旅游文化小镇。
• 中车大道拓宽：投资44.3亿元，提升城阳前往新机场的交通能力。
• 莱西南部新城：总投资150亿元，打造工业引擎和乡村振兴样板。

总结展望

• 市场趋势：疫情对房地产市场造成短期冲击，但政策支持和重点区域开发有助于市场逐步恢复。
• 政策影响：调控政策趋于精准，支持城镇化和人才发展，抑制投机行为。
• 未来展望：随着政策逐步落地和重点区域开发，房地产市场有望逐步回暖，但需关注去化压力和市场供需平衡。