20200930-东北证券-房地产行业2020半年报综述_利润率筑底有望小幅回升_去杠杆持续推进_75页_4mb

房地产行业2020半年报综述总结

核心内容概览

本报告对2020年房地产行业上半年的财务表现、资产负债结构、现金流变化及市场趋势进行了深入分析。整体来看，房地产行业在疫情和政策调控双重影响下，呈现出营收增速放缓、利润率筑底、去杠杆持续推进的特点。同时，部分房企在融资环境宽松和土地市场热度回升的背景下，表现出较强的拿地能力和业绩增长潜力。

主要观点

1. 利润率筑底，2021年有望小幅回升

• 毛利率与净利率：2020年H1样本房企平均毛利率为24.34%，归母净利率为7.10%，较去年同期分别下降4.03个百分点和1.87个百分点。
• 利润率变化原因：2016-2017年地价快速上涨及重点城市限价政策导致利润承压，当前结算主力为2017年左右项目，利润率处于筑底阶段。
• 未来趋势：2021年起利润率有望小幅回升，但受限价政策和地价持续上行影响，毛利率中枢预计长期维持在25%左右，净利率在8%-10%区间。

2. 待结转资源充沛，行业去杠杆持续推进

• 预收账款：样本房企预收账款总额达30625.2亿元，同比增长10.7%，尽管增速回落，但覆盖倍数仍较高，显示行业业绩增长具备确定性。
• 净负债率：2020年H1净负债率由103.64%降至91.38%，下降12.26个百分点，表明行业负债水平持续下行。
• 有息负债增速：预计在“三道红线”政策下，有息负债增速将进一步回落，利好资产负债结构更优的房企。

3. 销售与拿地情况

• 销售表现：样本房企上半年销售金额同比下降4.8%，其中多数房企在二季度实现较大反弹。一线房企销售表现相对稳定，二线房企增长明显。
• 拿地力度：样本房企上半年拿地金额/销售金额为41.0%，同比上升6.7个百分点。二线房企拿地更为积极，拿地均价/销售均价达45.9%，一线房企为34.2%。
• 推盘节奏：受疫情影响，房企推盘节奏后移，下半年有望加快推盘，全年销售目标完成可期。

4. 公司经营分析

• 重点覆盖公司表现：万科A、金地集团、保利地产、金科股份、招商蛇口等一线房企表现突出，部分二线房企如滨江集团、中南建设等亦有显著增长。
• 费用率：样本房企三项费用率同比下降，一线房企费用率明显低于二线和三线房企，显示其在费用管控上的优势。

5. 现金流分析

• 经营性现金流：样本房企上半年经营性现金流净流出604.2亿元，为近年来首次转负，主要由于销售回款减少和拿地支出增加。
• 筹资活动现金流：得益于宽松融资环境，筹资活动现金流显著提升，净流入1771.60亿元，同比大幅增长118.39%。
• 投资活动现金流：投资性现金流支出增长，但少数房企如万科A实现净流入。

关键信息

行业数据

重点公司推荐

• 一线房企：万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口、金科股份
• 二线房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团
• 物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、招商积余

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行

图表目录

• 图1：沪深300与申万房地产指数涨幅
• 图2：样本房企合计市值
• 图3：市值占申万房地产板块比重
• 图4：31家样本房企市值占比
• 图5：五类企业占申万房地产板块比重
• 图6：样本房企营业收入合计
• 图7：样本房企归母净利润合计
• 图8：分类别样本房企营收构成
• 图9：分类别样本房企归母净利润构成
• 图10：重点覆盖房企营收增速一览
• 图11：重点覆盖房企归母净利润增速一览
• 图12：毛利总量变化情况及构成
• 图13：净利润总量变化情况
• 图14：毛利率变化情况
• 图15：归母净利率变化情况
• 图16：拿地均价/销售均价情况（季度）
• 图17：T季累计拿地均价/T+4季累计销售均价
• 图18：拿地均价/销售均价情况（年度）
• 图19：T年累计拿地均价/T+1年累计销售均价
• 图20：分类毛利率变化图
• 图21：分类净利率变化
• 图22：重点覆盖房企毛利率一览
• 图23：重点覆盖房企归母净利率一览
• 图24：三费合计比例
• 图25：三项费用率明细
• 图26：各类企业三项费用率合计变化情况
• 图27：各类企业管理费用率变化情况
• 图28：各类企业财务费用率变化情况
• 图29：各类企业销售费用率变化情况
• 图30：重点覆盖房企三项费用率一览
• 图31：重点覆盖房企销售费用率一览
• 图32：重点覆盖房企财务费用率一览
• 图33：样本房企合计投资收益及同比
• 图34：样本房企合计投资收益/归母净利润
• 图35：重点覆盖房企投资收益/归母净利润一览
• 图36：样本房企预收账款合计
• 图37：样本房企预收账款/营收
• 图38：重点覆盖房企预收账款增速一览
• 图39：重点覆盖房企预收账款/营业收入一览
• 图40：存货情况
• 图41：存货/预收账款情况
• 图42：分类别房企存货占比
• 图43：分线房企存货增速
• 图44：样本房企有息负债合计
• 图45：五类企业净负债率
• 图46：样本房企现金短债覆盖比
• 图47：五类企业现金短债覆盖比
• 图48：样本房企资产负债率（扣除预收账款）
• 图49：五类企业资产负债率（扣除预收账款）
• 图50：重点覆盖房企有息负债增速一览
• 图51：重点覆盖房企净负债率一览
• 图52：重点覆盖房企现金短债比一览
• 图53：经营性现金净流入
• 图54：五类企业中报经营性现金流净额情况
• 图55：分线房企销售现金流入增速
• 图56：销售商品、提供劳务收到的现金（亿元）
• 图57：样本房企筹资活动产生的净现金流
• 图58：五类企业筹资活动产生的净现金流情况
• 图59：投资性现金流支出
• 图60：五类企业中报投资性现金流支出
• 图61：分线房企及一线房企销售概况
• 图62：样本房企销售金额同比
• 图63：分线房企销售金额增速
• 图64：样本房企销售面积同比
• 图65：分线房企销售均价增速
• 图66：样本房企销售均价同比
• 图67：重点覆盖房企销售金额增速一览
• 图68：重点覆盖房企销售均价增速一览
• 图69：历年房企销售金额集中度
• 图70：历年房企分梯队销售金额集中度
• 图71：今年来房企销售金额集中度
• 图72：今年来房企分梯队销售金额集中度
• 图73：样本房企拿地金额同比
• 图74：样本房企拿地面积同比
• 图75：样本房企拿地均价同比
• 图76：购买商品、接受劳务支付的现金
• 图77：样本房企拿地力度同比
• 图78：样本房企拿地均价/销售均价
• 图79：分线房企拿地力度变化情况
• 图80：分线房企拿地均价/销售均价变化情况
• 图81：重点覆盖房企拿地均价/销售均价一览
• 图82：重点覆盖房企拿地力度（拿地金额/销售金额）一览
• 图83：样本房企竣工面积增速
• 图84：样本房企及统计局竣工增速
• 图85：重点覆盖房企竣工面积增速一览
• 图86：样本房企新开工面积增速
• 图87：样本房企及统计局新开工增速

重点图表数据

• 样本房企营收：2020年H1合计营收9747.20亿元，同比增长6.57%
• 样本房企净利润：2020年H1合计净利润692.13亿元，同比下降15.65%
• 样本房企毛利率：24.34%，同比下降4.03个百分点
• 样本房企净利率：7.10%，同比下降1.87个百分点
• 样本房企三项费用率：7.70%，同比下降0.22个百分点
• 样本房企投资收益：146.30亿元，同比增长0.6%
• 样本房企预收账款：30625.2亿元，同比增长10.7%
• 样本房企存货：56490.54亿元，同比增长14.98%
• 样本房企有息负债：28833.0亿元，同比增长10.31%
• 样本房企净负债率：91.38%，同比下降12.26个百分点
• 样本房企现金短债比：1.10，同比下降0.26
• 样本房企经营性现金流：净流出604.2亿元，为近年来首次转负
• 样本房企筹资活动现金流：净流入1771.60亿元，同比增长118.39%
• 样本房企投资活动现金流：净流出989.24亿元，同比增长12.3%
• 样本房企销售金额：15088.9亿元，同比下降4.8%
• 样本房企销售均价：14857元/平，同比增长3.7%
• 样本房企拿地金额/销售金额：41.0%，同比增长6.7个百分点
• 样本房企拿地均价/销售均价：39.2%，同比增长6.5个百分点

总结

2020年上半年，房地产行业在疫情和调控政策的双重影响下，整体表现承压。但随着疫情缓解和政策逐步宽松，行业利润率有望筑底回升，特别是2021年起。此外，样本房企在融资环境宽松和土地供给质量提升的背景下，拿地力度增强，推动行业集中度上行。建议关注一线和二线龙头房企及物管公司，同时警惕资金面收紧和市场下行等风险。