2024-09-01-华税律师事务所-房地产行业税务合规报告（2023）_23页_1mb

土地增值税主要风险：近年来，各地税务机关大规模采购第三方机构对房地产项目进行土地增值税清算审核，导致大量项目集中清算，税务稽查力度加大。同时，由于部分房地产企业前期财税管理混乱、税收筹划失当或违反税法，面临较高的税务风险。

征管趋势：

• 土地增值税集中清算，全国尤其是北京、朝阳区、昌平区等地区项目数量激增；
• 税务机关倾向于清算程序，逐步减少核定征收；
• 多部门联合整治房地产市场秩序，规范市场交易行为；
• 各地陆续出台土地增值税清算管理办法，清算单位、成本分摊方法建议分歧大。

案件风险与诉讼统计：

• 2018年至2022年土地增值税诉讼案件137起，分布在全国20余省；
• 多数案件集中在基层法院（如广东、福建、江苏）；
• 基层法院支持率低，纳税人上诉胜率约为7%，面临较高税负争议风险。

典型风险与案例：

• 偷税案例：房地产公司预提费用虚列成本、隐瞒收入等行为，增加土增税补缴与滞纳金风险；
• 清算程序拖延案例：超过追征期未清算，导致税务机关核定征收并追缴税款；
• 清算单位确认争议：项目分期开发可能导致资产重组时税负失衡；
• 免税条件（普通住宅）模糊，企业错误理解导致税务争议；
• 哑权风险：交易形式表面合规，实质构成土地增值税应税行为，如“名股实地”等方式难逃追缴。
• 地下车库、人防车位等作为清算项目或非清算项目尚未统一法律规定，各地处理不同。

风险管理建议：

• 加强前期项目管理，确保业务真实、凭证合规，避免违法税筹行为；
• 严格按照政策办理土增税清算，确保是否达到清算条件；
• 提前准备申报资料，积极沟通税务机关，聘请专业中介审核解决争议。